Личного пользования (узуфрукт)

 

Отмеченные в работе многочисленные проблемы действующего законодательства, где объектом права выступает земельный участок, требуют решения. Необходимо понимать, что процесс совершенствования законодательства бесконечен, в силу того что экономические отношения, подлежащие регулированию нормами права, постоянно изменяются. Однако списывать все на переходный характер российской экономики было бы неправильно, поскольку значительная часть проблем с оборотом земельных участков обусловлена погрешностями юридической техники в процессе создания ЗК РФ и принятых в его развитие иных нормативных актов.

На сегодняшний день вопросы совершенствования "земельного" законодательства в целом решаются в рамках изменения гражданского законодательства. Земельный участок - важнейший объект гражданских прав, и правовое регулирование оборота земельных участков должно быть органично встроено в систему гражданского законодательства.

Совершенствование гражданского законодательства осуществляется в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского Кодекса Российской Федерации" <1>. Исходя из положений этого Указа была разработана и принята Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации <2>.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3482.

<2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Статут, 2009.

 

Не ставя задачу дать анализ Концепции и направлений развития гражданского законодательства в целом, необходимо отметить, что проблемы регулирования земли и других природных ресурсов являются одними из ключевых, на решение которых направлены усилия авторов этого документа. Как отмечается, одной из причин разработки Концепции и последующей разработки изменений в ГК РФ, часть первую, является то, что "практически вне ГК, по прежней "советской традиции", находится регулирование гражданско-правовых отношений по поводу имущества, составляющего основу гражданского оборота земли и других природных ресурсов. Притом регулирование это оказалось весьма запоздалым и несовершенным: первый Земельный кодекс Российской Федерации был принят только в конце 2001 года и за последние семь лет почти сорок раз подвергался изменениям" <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 23.

 

До настоящего времени "в отличие от большинства развитых западных правопорядков в российском законодательстве не создана система стабильных вещных прав на землю и другие природные ресурсы. Реализация Концепции должна привести к ее созданию, что повлечет перераспределение соответствующего нормативного материала между ГК и комплексными законами природоресурсного законодательства" <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 26.

 

"В особое направление предлагаемого Концепцией развития гражданского законодательства можно выделить те ее положения, непосредственной целью которых является обеспечение стабильности гражданско-правового регулирования и устойчивости гражданского оборота. Ряд таких положений Концепции направлен на упорядочение системы гражданского законодательства. Предлагается в принципе отказаться от "трехуровневой системы гражданских законов, когда между ГК и развивающими его специальными законами предлагается создать прослойку в виде законов общего характера" <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 29.

 

На основе Концепции, в том числе отмеченных выше ее принципиальных положений, разрабатываются изменения в часть первую ГК РФ, проект которых на сегодняшний день опубликован <1>. Необходимо отметить, что в ходе разработки проектов норм ГК РФ отраженные в Концепции положения претерпели изменения в качестве основы для изменений ГК РФ. Такие изменения возможны и в дальнейшем в процессе согласования изменений в Гражданский кодекс, однако в целом основные положения Концепции свое значение сохраняют.

--------------------------------

<1> Исследовательский центр частного права при Президенте РФ // Официальный сайт Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. 2010 (http://www.privlaw.ru).

 

Одним из ключевых положений Концепции в части совершенствования оборота земельных участков является создание новой системы вещных прав на объекты недвижимого имущества, главнейшим из которых является земельный участок. Отдельные вещные права предполагается допустить только в отношении земельных участков. Расширенный перечень вещных прав в отношении земельных участков традиционен для развитых правопорядков и изначально опирается на традиции римского права.

Предлагается установить следующий перечень вещных прав: собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления. Право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки устанавливаются только в отношении земельных участков, остальные вещные права могут устанавливаться на земельные участки и иные объекты недвижимости, а некоторые права и на другие вещи.

Необходимо отметить, что в перечень вещных прав, определенный проектом Гражданского кодекса, не включены право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения, хотя Концепция предполагала их сохранение в перечне. Сохранение этих прав предполагается только на переходный период, который, однако, может быть весьма длительным. По истечению этого переходного периода предполагается, что право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения будут заменены в силу закона на другие вещные права - право постоянного владения и пользования земельным участком и право застройки. В силу того что одно вещное право будет заменено на другое со схожим содержанием, это обеспечит учет интересов правообладателей, которым изначально был гарантирован бессрочный характер сохранения этих прав.

В предложенной системе вещных прав на земельные участки наиболее распространенными, в дополнение к праву собственности и сервитуту, будут право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки и узуфрукт. Поэтому в настоящей работе они будут рассмотрены более подробно.

Право постоянного владения и пользования земельным участком. Право застройки. Основные положения Концепции в части причин введения новых прав на земельные участки и их содержания были изложены авторами ее соответствующих разделов <1>. Предлагаемое введение права постоянного владения и пользования земельным участком и права застройки является и важнейшей потребностью оборота, и сложнейшей проблемой. Именно поэтому положения Концепции в наибольшей степени претерпели изменения как раз в части уточнения содержания этих прав.

--------------------------------

<1> См.: Дроздов И.А., Козырь О.М. О вещных правах на земельные участки и иные природные объекты // Закон. 2009. N 5.

 

Если первоначально в Концепции предлагалось введение двух самостоятельных и не связанных между собой вещных прав - права постоянного владения и пользования (эмфитевзиса) и права застройки (суперфиция), полагая, что такие права могут возникать не только на земельные участки, но и на другие природные объекты, то в дальнейшем в опубликованном тексте измененного ГК РФ <1> эти права устанавливаются на земельные участки, при этом право застройки может устанавливаться только при наличии у его правообладателя права постоянного владения и пользования земельным участком, т.е. вводится конструкция "право на право". Возможность установления таких прав на иные природные объекты хотя и допускается, но уже не представляется столь очевидной. В силу наличия существенных противоречий и трудностей в определении содержания этих прав, такие изменения возможны и в дальнейшем.

--------------------------------

<1> Исследовательский центр частного права при Президенте РФ.

 

Необходимость введения дополнительных вещных прав в отношении земельного участка была обоснована Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства еще в 2001 - 2003 гг. при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <1>, в соответствии с которой собственники строений должны были наделяться вещным правом на земельный участок, занимаемый этим строением. Однако недостаток этого документа заключается в том, что в целом система вещных прав на недвижимое имущество им предложена не была.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.

 

Право постоянного владения и пользования земельным участком уходит своими корнями в римское право. Авторы Концепции используют термин "эмфитевзис", подчеркивая историческое родство этого права с соответствующим вещным правом. По своему содержанию право постоянного владения и пользования земельным участком, как это следует из названия, наделяет правообладателя правомочиями по владению и пользованию предоставленным земельным участком. Обладатель этого права вправе передавать свое право любому лицу без согласия собственника земельного участка на основании возмездных и безвозмездных сделок. В том числе это право переходит в порядке универсального правопреемства: при реорганизации юридических лиц и в порядке наследования. На него также может быть обращено взыскание в судебном порядке как на имущество должника.

Право постоянного владения и пользования земельным участком может устанавливаться практически на любые земельные участки, если они являются обороноспособными вещами. Можно полагать, что это право не может устанавливаться в отношении земель запаса, предоставление которых в принципе невозможно, и земель, запрещенных в обороте. Исходя из содержания измененной модели прав на земельные участки, право постоянного владения и пользования земельным участком может устанавливаться в отношении земельных участков, подлежащих или не подлежащих застройке.

Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис) <1> устанавливается бессрочно или на длительный срок, причем минимальный срок, на который может быть установлено данное право, составляет 50 лет. Этим подчеркивается вещный характер этого права, поскольку по общему правилу вещное право устанавливается без ограничения срока <2>. Как и любое вещное право, эмфитевзис возникает с момента государственной регистрации.

--------------------------------

<1> В дальнейшем этот термин будет применяться в работе как краткое наименование этого права, при этом в ГК РФ он, скорее всего, применен не будет.

<2> В первоначальной редакции предполагалось устанавливать право постоянного владения и пользования без ограничения срока, однако в дальнейшем в связи с допущением застройки такого земельного участка необходимо было соотнести нормы о сроке с соответствующими нормами о сроке права застройки.

 

Эмфитевзис устанавливается для целей извлечения полезных свойств земельного участка, не предполагающих строительство зданий и сооружений. Это, однако, не препятствует правообладателю устанавливать на этом земельном участке постройки, не являющиеся объектами недвижимости. В соответствии со сложившейся практикой это следует трактовать таким образом, что обладатель этого права не вправе осуществлять на этом участке возведение объектов капитального строительства. Естественно, использование такого земельного участка и размещение некапитальных построек возможно в соответствии с утвержденными публичным порядком правилами землепользования.

Первоначально предполагалось, что эмфитевзис - это право, которое должно устанавливаться на не предполагающие строительства земли сельскохозяйственного использования, земли лесного фонда, земли рекреационного назначения. Обладатель этого права осуществляет улучшение земельного участка, точнее, его свойств как природного объекта - улучшение качества почв, создание многолетних насаждений и др. Других объектов недвижимости пользователь не создает.

Дополнительные условия пользования могут оговариваться договором об учреждении этого права. В основном это касается целевого характера использования земельного участка. Условия этого договора приобретают значение для третьих лиц, в том числе всех последующих приобретателей права в случае отражения этих условий в Едином государственном реестре прав. Возможность установления дополнительных условий пользования порождает теоретические проблемы между вещным характером самого права и договорным характером его содержания. Получается, что содержание этого права определяется и законом, и договором о его установлении. Основная проблема состоит в том, что правила пользования любым земельным участком устанавливаются публичным порядком. Собственник и (или) пользователь земельного участка не может препятствовать установлению таких правил и вынужден осуществлять пользование в соответствии с измененными правилами. При этом такие правила могут войти в противоречие с условиями договора, в том числе и отраженными в реестре. В силу вещного характера этого права следует исходить из того, что при изменении условий пользования актами органов власти установленные договором условия пользования применению не подлежат независимо от того, внесены необходимые изменения в реестр или нет. При этом само право должно сохраняться.

К сожалению, этот вопрос не нашел прямого отражения ни в проекте ГК РФ, ни в Концепции. В целом вопросы публично-правового регулирования правил использования земельных участков законодательно в должной мере в проекте не отрегулированы. Собственник земельного участка не может требовать прекращения эмфитевзиса при невыполнении условий договора, за исключением случая неисполнения условий по оплате. В этой связи не ясны не только санкции за нарушение условий договора об установлении эмфитевзиса, но и смысл установления ограничений по использованию земельного участка <1>.

--------------------------------

<1> Можно предположить, что авторы этой нормы имели в виду, что собственник вправе установить договором более щадящий режим использования земельного участка, чем общий, установленный законодательством, устанавливая за это меньшую плату. Однако, учитывая долгосрочный характер пользования, невозможно предвидеть ни положительных, ни отрицательных последствий такого ограничения.

 

По общему правилу эмфитевзис возникает из договора о его учреждении. Законом могут быть предусмотрены и иные основания для его возникновения. Следует исходить из того, что данное исключение из общего правила необходимо для решения вопроса о ранее возникших правах, при этом не только о правах в отношении государственных и муниципальных земель, но и о правах в отношении земель частных. Обладатели прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения должны получить эмфитевзис в силу закона, если они не реализуют свое право на приобретение земельного участка в собственность. Схожее регулирование необходимо и в случае предоставления земельного участка собственником (в том числе частным) иному лицу для строительства с приобретением этим лицом права собственности на здание. Полагая, что собственник здания должен иметь право на земельный участок, необходимо допустить, что ему будут обеспечены право постоянного владения и пользования и право застройки на определенный срок.

Эмфитевзис устраняет собственника от владения и пользования вещью. Фактически собственник вправе требовать получения определенного, установленного договором дохода от переданного земельного участка, а также требовать прекращения эмфитевзиса при ненадлежащем использовании земельного участка. Под ненадлежащим использованием следует понимать не только ухудшение земельного участка, но и его неиспользование или использование не в соответствии с разрешенным использованием. Необходимо также допустить, что при ненадлежащем использовании право может быть принудительно прекращено на основании решения суда и в том случае, когда собственник не требует прекращения эмфитевзиса <1>.

--------------------------------

<1> Поскольку право собственности на земельный участок при ненадлежащем использовании может принудительно прекращаться, постольку должно быть допущено и прекращение других вещных прав, включающих правомочия владения и пользования. В связи с этим требует разрешения вопрос: поступает ли в этом случае земельный участок в пользование собственнику, который им пользоваться не хочет, или право постоянного владения и пользования подлежит отчуждению с публичных торгов? Учитывая, что собственник не ставит вопрос о прекращении пользования, целесообразно исходить из того, что в этом случае право подлежит реализации с торгов. К победителю торгов перейдут, соответственно, права и обязанности обладателя эмфитевзиса. В связи с этим перечень оснований прекращения права постоянного владения и пользования должен быть дополнен.

 

Эмфитевзис - право возмездное. Безвозмездный эмфитевзис не допускается. По своей природе плата за эмфитевзис - это земельная рента. По общему правилу ее размер несколько меньше арендной платы за аналогичный земельный участок, но всегда выше земельного налога. В случае переоформления права постоянного бессрочного пользования и права пожизненного наследуемого владения на эмфитевзис законом может быть установлена плата в размере земельного налога с целью неухудшения условий пользования земельным участком. Плата за право постоянного владения и пользования может быть денежной или натуральной: в виде части доходов или части плодов, получаемых пользователем. Также она может быть установлена в определенной сумме или определен порядок ее расчета. Собственник и пользователь вправе требовать пересмотра величины платы если иное не установлено договором об учреждении права. При недостижении сторонами согласия об изменении величины платы, спор может быть разрешен в судебном порядке, при этом стороны вправе требовать пересмотра размера и условий внесения платы не чаще чем один раз в десять лет. Необходимо иметь в виду, что срок десять лет (или иной) является условным и может меняться в зависимости от экономической ситуации. В основном это имеет значение при установлении величины платы в определенном денежном выражении, когда в порядок расчета закладываются темпы инфляции, не определяемые в среднесрочной перспективе. Необходимо также учитывать, что порядок изменения платы за эмфитевзис, за право застройки, за узуфрукт и за сервитут должен устанавливаться единообразно в силу схожести механизмов и универсальности причин, приводящих к изменению этой платы.

К обладателю эмфитевзиса переходят большинство правомочий, принадлежащих собственнику, в силу чего обладатель этого права может сдавать земельный участок в аренду, а также заключать иные гражданско-правовые сделки, предполагающие передачу такого земельного участка во владение и пользование или только пользование, в том числе и ограниченное.

Вопрос о допустимости предоставления таких земельных участков в аренду будет прямо урегулирован ГК РФ. В общем такие земельные участки могут сдаваться пользователем в аренду с учетом ограничений, установленных ГК РФ. Также прямо разрешается вопрос о заключении с обладателем эмфитевзиса договоров о сервитуте, при этом он выступает стороной в сервитутом отношении и на стороне обладателя права на господствующую вещь, и на стороне обладателя права на вещь служащую. Также правообладатель вправе требовать установления сервитута в судебном порядке. Земельный участок может быть предоставлен в безвозмездное пользование с учетом ограничений, установленных для аренды таких земельных участков, поскольку к безвозмездному срочному пользованию применяются правила об аренде, если иное не установлено законом.

Что касается иных гражданско-правовых договоров, то вопрос о допустимости их заключения обладателем эмфитевзиса разрешится практикой. Было бы целесообразно исходить из того, что в пределах своего права пользователь без ограничений может передавать земельный участок во владение и пользование. В частности, нет препятствий для заключения договора о совместной деятельности и осуществлении совместного использования земельного участка в течение всего срока существования эмфитевзиса, о предоставлении такого земельного участка подрядчику и иных договоров.

Ограничения на передачу обладателем эмфитевзиса своих прав могут быть предусмотрены законом. Предполагается, что такие ограничения могут быть установлены в отношении ипотеки. Однако следует иметь в виду, что эмфитевзис - право вещное, его содержание определяется законом. Таким образом, в случае, когда законом возможность установления таких ограничений не предусмотрена, они не могут устанавливаться и договором. Перечень условий договора об учреждении эмфитевзиса установлен ГК РФ. Иные условия договора предполагают возникновение обязанностей только для его сторон и не устанавливают обязательства для третьих лиц <1>.

--------------------------------

<1> Справедливости ради надо отметить, что об этом необходимо прямо сказать в соответствующей статье ГК РФ. Сегодня авторы проекта ГК РФ называют только существенные условия договора об учреждении права постоянного владения и пользования земельным участком. В соответствии со сложившейся практикой это означает, что кроме существенных условий, которые обязательны, могут быть иные. Из контекста нормы можно сделать вывод, что такие иные условия также могут быть отражены в реестре прав и тогда их обязательность возникнет и для третьих лиц. Из этого следует, что собственник сможет устанавливать для пользователя практически любые ограничения, а по соглашению с пользователем и в любое время. Это уже чревато существенными негативными последствиями, например, когда покупатель эмфитевзиса с торгов получит его существенно выхолощенным.

 

Эмфитевзис признается неделимым. Раздел эмфитевзиса, в том числе установление долей в праве, не допускается. Из этого следует, что собственник земельного участка не вправе осуществлять его разделение в период его обременения эмфитевзисом. Но в определенных случаях разделение земельного участка обусловлено не волей собственника, а отнесением его части к землям иной категории или изъятием этой части для государственных или муниципальных нужд. В то же время, в силу того что эмфитевзис переходит в порядке наследования, а количество наследников может быть более одного, необходимо допустить, что на стороне обладателя эмфитевзиса может действовать несколько субъектов, совместно реализующих свое право. То же касается и супругов, которые получат общее пользование. Таким образом, запрет на разделение эмфитевзиса не создает препятствий для многосубъектности на стороне пользователя. Но даже в этом случае вопрос о механизме прекращения такой многосубъектности остается хотя бы потому, что любое имущество, переходящее в порядке наследования, определяется в долях и сопользователи будут ставить вопрос о прекращении права разделом имущества в натуре. Также нельзя воспрепятствовать и определению сопользователями порядка пользования, что будет приводить к появлению существенных различий в пользовании частями земельного участка.

Эмфитевзис прекращается по основаниям, установленным законом. По общему правилу вещное право прекращается в момент государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Право постоянного владения и пользования, установленное на определенный срок, прекращается истечением срока, на который оно было установлено. Из смысла закона следует, что в этом случае право прекращается не государственной регистрацией, а фактом истечения срока. В дальнейшем собственник земельного участка вправе требовать внесения записи в реестр прав о прекращении права. Согласия или обращения бывшего обладателя права не требуется, поскольку свое право он уже утратил в силу закона. При этом собственник вправе заключить с пользователем новый договор на новый срок. Право постоянного владения и пользования возникнет вновь с момента государственной регистрации права.

Право постоянного владения и пользования прекращается в случае такого изменения природных свойств и качеств земельного участка, которое привело к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением. Несмотря на то что законодатель употребил тот же термин "право прекращается", можно полагать, что в этом случае оно подлежит прекращению в добровольном или судебном порядке. Невозможность использования - категория оценочная. При этом пользователь должен быть вправе требовать с момента наступления неблагоприятных условий соразмерного уменьшения платы в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению. В данном случае речь идет именно об изменении природных свойств, вызванном природными условиями: стихийными бедствиями, изменением русла рек и т.п. Изменение правил использования земельного участка, установленных актами органов власти, основанием для прекращения права не является. Изменение назначения земельного участка требует от пользователя использования его по измененному назначению. Как было отмечено выше, если договором с собственником было установлено иное, условия договора должны быть приведены в соответствие с содержанием законных правовых актов.

Право может быть прекращено по требованию пользователя и в том случае, если земельный участок изменен частично, невозможность его использования по назначению касается не всего земельного участка, а только его значительной части.

Право постоянного владения и пользования может быть прекращено по соглашению между собственником земельного участка и субъектом права постоянного владения и пользования земельным участком. По общему правилу право прекращается с момента государственной регистрации его прекращения. Было бы целесообразно установить, что соглашением сторон может быть установлен срок, по истечении которого право будет прекращено. Тогда после государственной регистрации такого соглашения право бы прекращалось фактом наступления срока. Это было бы удобно, например, для сельскохозяйственных угодий, чтобы связать момент прекращения права с окончанием календарного года или иной датой, что уменьшило бы количество споров о плате в период между фактическим прекращением пользования и моментом государственной регистрации. К сожалению, формально такие соглашения невозможны, если общий срок существования права будет менее 50 лет, т.е. менее минимального срока, на который может быть установлено это право.

Право постоянного владения и пользования может быть прекращено по инициативе собственника земельного участка в случае, когда субъект права постоянного владения и пользования земельным участком не осуществляет улучшение земельного участка, или допускает его ухудшение, или не вносит установленную плату за два года подряд. При этом собственник не обязан требовать прекращения права, а может ограничиться требованием устранить допущенные нарушения и компенсировать убытки.

Субъект права постоянного владения и пользования может потребовать прекращения права в одностороннем порядке. По-видимому, законодатель установит различный порядок отказа от права для граждан и для субъектов предпринимательской деятельности в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Для граждан будут устанавливаться сокращенные сроки, в течение которых право должно быть прекращено. В случае если иное не установлено законом, собственник земельного участка вправе потребовать компенсации убытков, возникших в связи с отказом.

Право застройки (суперфиций). Право застройки есть право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке. Право застройки устанавливается только при наличии у лица права постоянного владения и пользования земельным участком и, соответственно, может принадлежать только лицу, обладающему правом постоянного владения и пользования. В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.

Право застройки предполагает владение и пользование определенной частью земельного участка. Оно обременяет весь земельный участок, но устанавливается в отношении его индивидуально определенной части. Такой подход достаточно спорен, поскольку предполагает возникновение споров между различными обладателями права застройки и вряд ли получит распространение в практике. В большинстве случаев земельный участок, предоставляемый под застройку, делим и препятствий для его разделения не имеется.

Субъект права застройки вправе в предусмотренных договором пределах изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые. Договором об учреждении права застройки могут быть ограничены права субъекта права застройки на реконструкцию и снос зданий и сооружений.

Субъект права застройки обязан возвести на земельном участке здания и сооружения в сроки, установленные договором об учреждении права застройки. Субъект права застройки обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации.

Субъект права застройки обязан вносить установленную договором плату за право застройки.

Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об учреждении права застройки, и не может быть менее 50 и более 100 лет.

Как было отмечено выше, предложенная конструкция представляется достаточно спорной и очень сложной. Право застройки всегда существует одновременно с правом постоянного владения и пользования, т.е. является производным от права постоянного владения и пользования. Следовательно, оба права должны принадлежать одному лицу. В случае возникновения нескольких прав застройки они все должны принадлежать одному лицу. Но обладатель права застройки может приобретать право собственности на здания и сооружения.

Как собственник зданий он может свободно их отчуждать вместе с правом застройки. Поскольку невозможно потребовать, чтобы отчуждение осуществлялось одному лицу, следует исходить из того, что на одном земельном участке возникнет несколько собственников, которые станут обладателями прав застройки и постоянного владения и пользования земельным участком. Их право сохранится и после прекращения застройки, поскольку ни из чего не следует, что право застройки и право постоянного владения и пользования должны быть установлены на один и тот же срок.

Собственник здания вправе образовывать жилые и нежилые помещения и свободно осуществлять их отчуждение. Новые собственники помещений в здании становятся сообладателями права застройки, и, как следствие, сообладателями права постоянного владения и пользования земельным участком. Поскольку на одном земельном участке могут находиться несколько зданий и сооружений, которые при этом могут быть в собственности различных лиц, последние станут обладателями различных прав застройки, но одного права постоянного владения и пользования. Разрешение вопроса о порядке пользования земельным участком представляется в этом случае весьма проблематичным.

Обладатель права застройки приобретает право собственности на построенное из застройки здание и сооружение. Эта норма является вынужденной, поскольку сегодня существует множество собственников зданий, расположенных на чужих земельных участках. Принудительно прекратить право собственности на здания и сооружения, заменив его другим - менее полным - правом, не представляется возможным. Предоставить все земельные участки в собственность собственникам зданий тоже практически невозможно. Следовательно, необходимо признать право собственности из застройки, хотя это и не соответствует классической теории. Необходимо отметить, что в некоторых развитых правопорядках, в частности в Германии, допускается право собственности из застройки (из схожего по содержанию вещного права). То есть в принципе это возможно.

Однако это особая собственность. В отличие от права собственности как абсолютного права, устанавливаемого без ограничения срока, право застройки всегда срочное. Собственность из застройки тоже возникает на срок застройки и по окончании этого срока принудительно прекращается. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, переходящее к нему от обладателя права застройки. Из буквы проекта ГК РФ следует, что срок застройки ограничен. Собственник не вправе устанавливать застройку на больший срок, равно как и изменять срок путем внесения изменений в договор об учреждении застройки. То есть собственность по истечении срока застройки всегда должна быть прекращена, а это имущество может быть вновь передано прежнему собственнику только по иному гражданско-правовому договору вместе с правом собственности на земельный участок.

Указанное выше касается также и граждан - собственников жилых помещений, поскольку они тоже приобретают не собственность на земельный участок, а право застройки. В принципе в этом нет ничего плохого, но российским реалиям это никак не соответствует.

Основания прекращения права застройки схожи с прекращением права постоянного владения и пользования, но не тождественны им. Очевидно, что гибель или повреждение здания не прекращает права застройки, поскольку из его содержания вытекает, что у обладателя этого права есть возможность осуществлять снос, реконструкцию и возведение новых зданий. Собственник земельного участка вправе требовать прекращения застройки от обладателя данного права, в случае если он бесхозяйно содержит здания. При этом возникает много вопросов: в какой мере собственник вправе требовать прекращения застройки, не прекращая права постоянного владения и пользования; можно ли требовать прекращения постоянного владения и пользования в связи с ухудшением земельного участка, если по этим основаниям нельзя прекратить застройку?

Наличие двух одновременно существующих прав порождает много проблем. В этой связи представляется целесообразным рассмотреть другую модель решения вопроса о правах собственников зданий в системе вещных прав на земельные участки.