Компенсация убытков. Отказ от права на земельные участки 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Компенсация убытков. Отказ от права на земельные участки



 

Право собственности и иные права на земельные участки охраняются законом. Надежная защита прав на земельные участки является одним из важнейших условий экономического роста. Тем не менее в определенных случаях возможно изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд и в связи с неисполнением их собственниками и (или) владельцами своих обязательств и как санкция за совершенное преступление.

Перечень возможных оснований для принудительного изъятия земельных участков установлен ГК РФ:

"Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса" (п. 2 ст. 235 <1>).

--------------------------------

<1> Подпункт 7 в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ.

 

Общие основания принудительного изъятия имущества применяются и при изъятии земельных участков. Принудительное изъятие земельных участков возможно только на основании решения суда.

Конфискация земельных участков, как и иного имущества, может производиться как санкция за совершенное преступление. Права Российской Федерации на такое имущество возникают с момента государственной регистрации, которая проводится уполномоченным органом на основании судебного акта.

Земельные участки могут быть реквизированы - изъяты в связи с чрезвычайной ситуацией. При реквизиции вещное право может быть прекращено на основании акта органов государственной власти (но не органов местного самоуправления). Право собственности прекращается по общему правилу с момента государственной регистрации.

В практике, как правило, право собственности не прекращается. Временное занятие земельного участка в связи с чрезвычайной ситуацией устраняет или ограничивает собственника в возможности владения земельным участком, что приводит к возникновению у него убытков, подлежащих возмещению. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику. При отсутствии государственной регистрации перехода права к государству реквизиция не считается осуществленной.

Принудительное изъятие земельного участка при обращении на него взыскания по обязательствам должника осуществляется исключительно на основании решения суда в порядке, установленном ст. 278 ГК РФ. Принудительное изъятие в этом случае допускается в отношении земельного участка, находящегося в собственности должника, и изъятие осуществляется с одновременным изъятием находящихся в его собственности зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Принудительного прекращения прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения при обращении на них взыскания законодательство не предполагает. Такое основание для прекращения этих прав может быть установлено только федеральным законом в соответствии со ст. 45 ЗК РФ, но в настоящее время оно не установлено. Поэтому, несмотря на то что и право постоянного бессрочного пользования, и право пожизненного наследуемого владения имеют рыночную оценку, они не образуют имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, если на этом земельном участке не расположено здание или сооружение, для создания которых был предоставлен этот земельный участок.

В случае нахождения в собственности должника зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, находящемся на праве постоянного бессрочного пользования, к новому собственнику здания в силу закона перейдет и право постоянного бессрочного пользования. В случае нахождения здания на арендованном земельном участке новый собственник приобретает те же права на земельный участок, которые были у прежнего, т.е. становится арендатором или, если право переходит не на весь земельный участок, а только на его часть, соарендатором.

При отчуждении здания или сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем должнику на праве пожизненного наследуемого владения, вопрос о переходе права на земельный участок законодателем не решен. В соответствии с принципом единства судьбы здания и земельного участка, определенным ст. 35 ЗК РФ и закрепленным правоприменительной практикой, необходимо исходить из того, что право пожизненного наследуемого владения тоже должно перейти к новому собственнику здания. Однако в соответствии с законодательством переход права пожизненного наследуемого владения возможен только в порядке наследования. Кроме того, земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись исключительно гражданам, а принудительное изъятие имущества у должника может и, как правило, осуществляется в интересах юридических лиц. В то же время тот факт, что при изъятии здания у прежнего собственника должно прекратиться право пожизненного наследуемого владения, никем не оспаривается. В принципе нет ограничений и на приобретение права пожизненного наследуемого владения юридическими лицами, поскольку юридические лица могут наследовать имущество за наследодателем по завещанию. До решения этого вопроса законодателем или практикой и, если иное не будет установлено судебным актом, следует исходить из того, что к новому собственнику здания перейдет право пожизненного наследуемого владения.

Права на земельные участки подлежат прекращению в случае нахождения их у лица, которое в соответствии с законом не может владеть таким земельным участком. Сегодня земельное законодательство устанавливает три случая ограничений по кругу лиц, в собственности которых могут находиться земельные участки, указывая их в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>, в ст. ст. 15 и 27 ЗК РФ.

--------------------------------

<1> Статья 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

 

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Однако такие лица могут приобретать права на земельные участки, в том числе право собственности, в порядке наследования и (или) универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права таких лиц подлежат государственной регистрации, а сами эти лица обязаны в течение года с момента возникновения права собственности добровольно совершить сделку с таким земельным участком и передать право собственности лицам, соответствующим требованиям закона. При неисполнении этой обязанности добровольно земельный участок подлежит принудительному изъятию по решению суда и реализации с торгов. Теоретически собственники могут в этот срок устранить нарушение и иным образом, например путем приобретения гражданства Российской Федерации или изменения состава собственников юридического лица.

При возникновении у названных лиц права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения оно также подлежит государственной регистрации, а эти лица обязаны в течение года заключить договор аренды земельного участка. В случае незаключения договора аренды земельного участка право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения может быть прекращено в судебном порядке. В перечне оснований прекращения этих прав, установленных п. 2 ст. 45 ЗК РФ, допускается принудительное прекращение права в случаях, установленных законом.

При приобретении иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами земельных участков на праве собственности на приграничных территориях такие лица также отнесены к числу лиц, не имеющих права приобретения земельных участков в собственность: "Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами" (ст. 15 ЗК РФ).

Справедливости ради надо сказать, что до последнего времени перечень таких территорий не был установлен. Практика применения или неприменения указанной нормы к конкретной территории формируется на местном уровне. В отличие от земель сельскохозяйственного использования ограничения установлены только на приобретение земельных участков в собственность и не распространяются на право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения, не касаются российских юридических лиц, в том числе и с иностранным участием. При этом необходимо осознавать, что в связи с особо режимным характером пользования такими земельными участками могут быть установлены ограничения не только в приобретении их в собственность, но и ограничения в рамках установления режима земельного участка по допуску иностранных граждан на определенную территорию, в том числе и ограничения собственникам. Порядок принудительного прекращения права собственности на такие земельные участки аналогичен прекращению права на земельные участки сельскохозяйственного использования.

В соответствии со ст. 27 ЗК РФ в случае отнесения земельного участка к ограниченным или запрещенным в обороте в его отношении устанавливается запрет на приобретение его в собственность иными лицами, кроме публично-правовых образований.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из смысла указанной статьи вытекает, что такие земельные участки могут находиться в собственности исключительно государства или муниципальных образований, однако буква закона только устанавливает запрет на отчуждение таких земельных участков, не предполагая их принудительного изъятия у собственника в случае, когда тот приобрел право собственности до вступления в силу закона или установления в последующем обстоятельств, позволяющих отнести такие земельные участки к этой группе. Кроме того, порядок приобретения таких земельных участков публичным собственником не определен, а их обязанность приобрести эти земельные участки с возмещением собственнику всех убытков прямо не установлена. В частности, на земельном участке, принадлежащем собственнику, могут быть выявлены захоронения, обнаружены земельные участки, подвергшиеся радиоактивному и иному загрязнению, и др. Также вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен после приобретения права собственности и в связи с этим отнесен к земельным участкам, ограниченным или запрещенным в обороте. Перечень земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд, и перечень земельных участков, отчуждение которых из публичной собственности запрещено, не совпадают.

В связи с этим требуется принципиальное решение законодателем вопроса: подлежат ли такие земельные участки принудительному изъятию в публичную собственность с возложением на органы публичной власти обязанности осуществить названные действия. Как отмечено выше, из смысла закона вытекает, что такие земельные участки могут находиться только в публичной собственности. В связи с этим необходима норма, в соответствии с которой собственник обязан отчуждать, а соответствующие органы власти приобретать такой земельный участок. Поскольку передача права носит принудительный характер, то порядок определения размера компенсации собственнику такого земельного участка должен быть сходен с порядком определения компенсации при принудительном изъятии для государственных и муниципальных нужд. Отличие состоит в том, что в этом случае обязанными осуществить изъятие являются органы власти, что предполагает установление сокращенных сроков изъятия и компенсации.

Вообще с отнесением земельных участков к ограниченным и запрещенным в обороте возникает довольно много проблем. В частности, перечень ограниченных в обороте земельных участков неоправданно широк, и главное, в публичных реестрах отсутствуют сведения об отнесении того или иного земельного участка к запрещенным или ограниченным в обороте. Это позволяет органам власти трактовать нормы ст. 27 ЗК РФ расширительно или, наоборот, слишком узко. В силу того что сделка с такими земельными участками, не соответствующая закону, ничтожна, существенно снижается правовая защищенность приобретателя этого земельного участка.

Права на земельные участки могут быть прекращены в связи с ненадлежащим использованием. Права на земельные участки прекращаются при неиспользовании земельных участков и при грубом нарушении правил их использования. Основания для изъятия земельных участков установлены ст. ст. 284 и 285 ГК РФ: "земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом"; "земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки".

В первом случае земельные участки могут быть изъяты в случае их отнесения к сельскохозяйственным угодьям, а также если они предназначены для создания объектов капитального строительства. Во втором случае изъяты могут быть любые земельные участки. Условия изъятия определяются в соответствии с ЗК РФ, при этом, поскольку для изъятия земельного участка у собственника эти условия прямо не установлены, при рассмотрении вопроса в суде могут быть применены по аналогии нормы, регулирующие вопросы изъятия земельных участков у обладателей права постоянного бессрочного пользования и указанные в ст. ст. 45 и 54 ЗК РФ. Необходимо иметь в виду, что даже в случае прекращения права постоянного бессрочного пользования основанием для обращения в суд является неустранение пользователем нарушений, выявленных в процессе контроля за использованием земельных участков и привлечения землепользователя к ответственности. В силу этого привлечение к административной ответственности за допущенное нарушение установленных правил пользования земельным участком является обязательным условием для обращения в суд с требованием об изъятии земельного участка. В случае если собственник добровольно устранил допущенные нарушения, оснований для изъятия нет. Необходимо отметить, что в случае, когда собственник или пользователь земельного участка осуществляет строительство на этом участке, но не завершает его, оснований для изъятия нет. В случае, когда право на не завершенный строительством объект зарегистрировано, изъятие такого земельного участка возможно только в случае, когда допускается и изъятие строящихся здания и сооружения. При этом необходимо иметь в виду, что принудительное изъятие зданий возможно только в порядке, установленном ст. 293 ГК РФ в отношении бесхозяйно содержащихся жилых помещений. В этой части гражданское законодательство нуждается в совершенствовании, поскольку не допускает принудительного изъятия у собственника используемых ненадлежащим образом или неиспользуемых объектов нежилого назначения и не завершенных строительством объектов. Особенно такая норма важна для целей изъятия бесхозяйно содержащихся сетей, с использованием которых осуществляется оказание коммунальных услуг населению.

Вопрос о необходимости разрешения проблемы бесхозяйно содержащихся объектов коммунального хозяйства неоднократно ставился перед Правительством РФ, однако до настоящего времени так и не решен. Правительство РФ даже не выходило в Государственную Думу РФ со схожими инициативами для обсуждения проблемы в процессе обсуждения законопроекта. Основной причиной является то, что до настоящего времени Правительство РФ концептуально не может решить вопрос о собственности на объекты коммунального хозяйства.

Несмотря на то что законодательство в принципе не запрещает приватизацию объектов коммунального хозяйства, в силу того что водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение отнесены к функциям местного самоуправления и большая часть таких объектов находится в собственности местного самоуправления, существует мнение, что надо отнести их к ограниченным в обороте и установить для них право исключительной публичной собственности. Эта позиция прослеживается в ряде постановлений Правительства РФ, в частности в Постановлении от 13 февраля 2006 г. N 83 <1>, предписывающем застройщикам передавать объекты коммунального назначения в собственность муниципальных образований. Тогда вопроса об изъятии в связи с ненадлежащим использованием в принципе не может возникнуть, а вся ответственность за оказание соответствующей услуги ляжет на местное самоуправление.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83 "Об утверждении Правил определения и представления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" // Собрание законодательства РФ. 2006. N 8. Ст. 920.

 

Это противоречит сформированному ранее подходу о необходимости расширения участия частного бизнеса в коммунальной сфере и возможности строительства и приобретения права собственности на такие объекты, которая установлена гражданским законодательством.

В целом можно отметить, что вопросы принудительного изъятия земельных участков в связи с ненадлежащим использованием урегулированы недостаточно, и законодатель это понимает. В последнее время были внесены изменения в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>, в соответствии с которыми были приняты нормы, дополнительно регулирующие вопросы изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 2001. N 1. Ст. 47.

 

К числу принципиальных новелл, введенных названным Законом, можно отнести следующие:

- критерии существенного нарушения правил использования земельных участков, являющегося основанием для изъятия земельного участка, устанавливаются Правительством РФ;

- в случае принятия судом решения о принудительном изъятии земельного участка реализацию такого земельного участка с торгов осуществляет уполномоченный орган субъекта Российской Федерации;

- в случае если торги не состоялись вследствие отсутствия претендентов на земельный участок, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, на территории которого находится этот земельный участок (по-видимому, городское или сельское поселение), имеют право (но не обязано) приобрести его по начальной цене.

В связи с принятием указанного Закона можно отметить следующее.

По-прежнему имеет место усиление федерального регулирования в ущерб регулированию на уровне субъектов Российской Федерации. Несмотря на то что характер надлежащего использования земельных участков существенно различен в разных регионах Российской Федерации, законодатель пытается регулировать вопросы на федеральном уровне, чем явно выражает недоверие законодательной власти субъектов РФ, которые могли бы регулировать эти вопросы, в силу того что они отнесены Конституцией к вопросам совместного ведения. В конечном счете это приведет к возникновению дополнительных проблем и у землепользователей, и у публично-правовых образований, особенно в регионах, где условия сельскохозяйственного производства существенно отличаются от средних.

Переход полномочий по проведению торгов на уровень субъектов Российской Федерации в целом может оцениваться как положительный фактор, поскольку в отличие от субъектов Федерации судебные приставы в проведении торгов не заинтересованы. Необходимо только отметить, что законодатель никак не может решить: на каком уровне публичной собственности сосредоточивать неиспользуемые земельные участки? Указанный Закон в отдельных нормах исходит из того, что право собственности на эти участки должно возникать у субъекта Российской Федерации, в других же устанавливает исключительное право муниципальных образований. Логично и, с позиций теории управления, правильно было бы сосредоточить права на земельные участки на одном уровне публичной собственности, по нашему мнению, на уровне местного самоуправления. Тогда и проведение торгов было бы целесообразно возлагать на органы местного самоуправления. При этом должен быть в первоочередном порядке решен вопрос об источниках финансирования органами местного самоуправления этих функций.

В связи с возможностью приобретения органами власти права собственности на земельный участок по начальной цене особенно значимым становится вопрос определения этой цены. Собственнику в этом случае будут компенсироваться не убытки, как в общем случае принудительного изъятия, а начальная цена за вычетом расходов на реализацию. Вопросы определения начальной цены требуют дополнительного регулирования в связи с конфликтом интересов: субъект Российской Федерации и определяет начальную цену земельного участка, и в дальнейшем имеет право приобрести его по этой цене. В связи с возможностью приобретения права собственности на такие земельные участки и субъектом Российской Федерации, и органами местного самоуправления необходимо установить на уровне субъекта Федерации, кто имеет приоритет в отношении приобретения земельного участка.

В целом предложенный законодателем подход в части возможности публичной власти выкупать такие земельные участки вызывает большие сомнения. В частности, если никто не приобретает земельный участок на торгах, в том числе по сниженным организаторами торгов ценам, это свидетельствует о его низкой, фактически нулевой, рыночной стоимости. Собственник всегда вправе отказаться от такого земельного участка, при этом органы местного самоуправления обязаны приобрести его в собственность. Но при этом они его приобретут безвозмездно. При наличии рыночной стоимости, при правильной организации торгов и создании нормальных условий для землепользователя такой земельный участок может быть продан. Можно ожидать, что применение этой нормы приведет к неоправданным затратам бюджетных средств на приобретение земельных участков.

Земельные участки могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд. Изъятие земельного участка осуществляется вместе с находящимися на этом земельном участке строениями, однако если такой земельный участок может быть разделен собственником, то изъятие может осуществляться только в отношении выделенной при разделе части земельного участка. Изъятие части земельного участка осуществляется исключительно с согласия собственника земельного участка или обладателя права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, по-видимому, посредством его раздела. При отсутствии такого согласия подлежит изъятию весь земельный участок. Расходы на раздел несет лицо, заинтересованное в изъятии.

Изъятие части земельного участка может существенно ухудшать его потребительские свойства. Такое, в частности, имеет место при изъятии частей земельных участков в связи с расширением дорог, когда остающийся в собственности или пользовании, примыкающий к дороге земельный участок мало пригоден для использования. В этом случае пользователь должен оценить негативные для него последствия изъятия части или всего земельного участка исходя из убытков, возникающих в связи с уменьшением рыночной стоимости участка.

Принудительное изъятие земельного участка осуществляется у его собственника, обладателя права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Принятие уполномоченным органом решения об изъятии является основанием для расторжения договора аренды такого земельного участка.

Изъятию земельного участка может предшествовать его резервирование. В настоящее время вопросы резервирования земельных участков урегулированы Федеральным законом от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных и муниципальных нужд" <1>. Резервирование земельных участков может быть осуществлено только в связи с их изъятием в дальнейшем для государственных или муниципальных нужд. Проблема состоит в том, что согласно ст. 9 "акты о резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, являются юридически значимыми. Срок резервирования указанных земельных участков не может превышать предельные сроки резервирования земель, установленные Земельным кодексом Российской Федерации". При этом такие акты могли предполагать резервирование земельных участков и в случае, когда их изъятие в современных условиях невозможно. А наличие акта о резервировании не только, как отмечено выше, лишает надлежащего правообладателя права на выкуп этого земельного участка, но и препятствует его улучшению, вложению средств в сам земельный участок и расположенные на нем строения. Поэтому пользователю земельного участка следует ставить вопрос о прекращении резервирования земельного участка в связи с несоответствием этого акта действующему законодательству.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 21. Ст. 2455.

 

Изъятие земельного участка осуществляется путем его выкупа. Собственнику и пользователю земельного участка возмещаются причиненные изъятием убытки. Органы государственной власти вправе приобрести земельный участок у его собственника, а также приобрести в собственность здания у владельца или пользователя земельного участка в соответствии с договором купли-продажи. Такое приобретение осуществляется вне процедуры изъятия, и его условия определяются соглашением сторон. Приобретение незастроенного земельного участка у обладателя права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения с возмещением его стоимости может быть осуществлено только по процедуре изъятия.

В определенных случаях собственнику земельного участка может быть выгодно продать земельный участок публично-правовым образованиям, не дожидаясь его изъятия. В этом случае цена земельного участка будет определяться соглашением сторон и может быть больше величины убытков, подлежащих компенсации. Это может быть выгодно и публично-правовым образованиям, поскольку затраты на изъятие земельного участка вместе с убытками от задержки строительства на этом участке могут существенно превышать цену земельного участка.

Изъятие земельного участка осуществляется исключительно в случаях, установленных федеральными законами. Перечень оснований для изъятия земельных участков установлен ст. 49 ЗК РФ:

"Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации".

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 49 указанного Закона изъятие может быть осуществлено в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но только в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Федерации или местного самоуправления. Исходя из норм Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое изъятие возможно только в отношении разграниченных земельных участков, количество которых, находящихся в собственности субъектов и местного самоуправления, невелико.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ допускается изъятие земельных участков, занятых многоквартирным жилым домом, признанным в установленном порядке ветхим и подлежащим реконструкции или сносу:

"Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию".

Необходимо отметить, что в отличие от всех остальных случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд при изъятии земельного участка, занятого зданием, признанным ветхим и подлежащим реконструкции или сносу, право осуществить снос и новое строительство на этом земельном участке принадлежит собственникам земельного участка, которыми являются собственники жилых и нежилых помещений. Такое решение должно быть принято этими собственниками большинством не менее чем в две трети голосов от числа собственников помещений в порядке, установленном ст. 46 Жилищного кодекса РФ. В случае если принятие такого решения невозможно в связи с отказом части собственников помещений от реконструкции здания, такой земельный участок подлежит изъятию. При наличии такого решения изъятие невозможно. Собственники помещений сами осуществляют реконструкцию или новое строительство, для чего они вправе продавать свои помещения и права на реконструкцию инвестору, оформлять право собственности на земельный участок. Решение о реконструкции или сносе и новом строительстве должно быть принято собственниками помещений в срок не более шести месяцев с даты уведомления собственников помещений о принятии решения о признании здания аварийным и подлежащим сносу. В случае принятия такого решения собственниками помещений права лица, выигравшего конкурс на развитие территории на этом земельном участке, в этой части реализованы быть не могут.

Принятие решения самими собственниками помещений о реконструкции является одним из способов получения ими справедливой компенсации, которая в случае принудительного изъятия обеспечена, как будет рассмотрено далее, быть не может. Однако реализовать свое право на реконструкцию собственники помещений могут только в случае, если доля помещений, находящихся в собственности муниципальных образований, не более одной трети от общей площади помещений.

Изъятие земельного участка для государственных нужд может быть осуществлено и в соответствии с иными федеральными законами <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2007. N 49. Ст. 6071; Федеральный закон от 8 мая 2009 г. N 93-ФЭ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.

 

Процедуры принудительного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд регламентируются ст. ст. 279 - 283 ГК РФ, а также ст. ст. 49 и 63 ЗК РФ. Решение органа государственной власти или местного самоуправления, осуществляющего изъятие, подлежит постановке на учет в органах по государственной регистрации прав по месту расположения земельного участка. Изъятие земельного участка без согласия собственника может быть осуществлено только по истечении года с момента отражения решения в Едином государственном реестре прав. В этот же период органы власти вправе осуществить приобретение такого земельного участка на общих основаниях. Приобретение земельного участка прекращает процедуру принудительного изъятия.



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2016-12-30; просмотров: 123; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.167.52.238 (0.06 с.)