Приватизация земельных участков

 

Органы местного самоуправления осуществляют распоряжение земельными участками. При этом они выполняют две роли: осуществляют распоряжение разграниченными земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и осуществляют распоряжение неразграниченными земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Исторически функция по распоряжению земельными участками - функция местная. До вступления в силу ЗК РФ, если иное не было установлено законодательством, распоряжение земельными участками осуществлялось органами местного самоуправления. Большинство ранее принятых актов о предоставлении земельных участков на том или ином праве - акты местные.

Как будет рассмотрено ниже, в Российской Федерации реализуется двухуровневое местное самоуправление, при котором полномочия каждого уровня определены федеральным законом, а местные власти не подчинены друг другу. Соответствующие новеллы установлены Федеральным законом в 2003 г. <1>. При этом и ГК РФ, и ЗК РФ не знают деления местного самоуправления на уровни и использует только общий термин "местное самоуправление". В связи с этим вопрос о полномочиях - компетенция, как правило, специального законодательства. В земельном законодательстве нашли решение только некоторые вопросы. В частности, в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение неразграниченными земельными участками отнесено к компетенции органов местного самоуправления уровня муниципального района. Разграниченными земельными участками распоряжается муниципальное образование - собственник, права которого зарегистрированы <2>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.

<2> Как и везде, эта фраза верна, если иное не установлено законом. В частности, в случае передачи юридических лиц на муниципальный уровень право собственности муниципального образования возникает не с момента государственной регистрации права, а с момента государственной регистрации изменений в учредительные документы передаваемого юридического лица - учреждения или предприятия. Право собственности Российской Федерации в установленных случаях возникает не с момента государственной регистрации, а в связи с возникновением факта, установленного законом.

 

В соответствии со своей компетенцией органы местного самоуправления вправе совершать любые сделки с земельными участками, приводящие к возникновению прав на них: договоры купли-продажи, аренды, соглашения о сервитуте, заключать иные договоры; издавать акты о предоставлении земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования. В установленных законодательством случаях порядок совершения таких сделок определяется федеральными законами. Часто встречающее в практике суженное понимание компетенции местного самоуправления, которая сводится к заключению договоров купли-продажи и аренды, не соответствует действующему законодательству.

Все сделки с земельными участками, совершаемые органами местного самоуправления, можно условно разделить на две группы: сделки, где реализуется исключительное право лица на получение соответствующего права на земельный участок; сделки, где граждане и юридические лица приобретают права на общих основаниях.

К первой группе следует отнести сделки, направленные на осуществление исключительных прав собственников зданий и сооружений, обладателей прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения в порядке, установленном ЗК РФ <1>, и лиц, имеющих право требовать установления сервитута; ко второй - иные сделки <2>.

--------------------------------

<1> См.: ст. 36 ЗК РФ.

<2> В данном абзаце речь идет о правах на земельные участки, признаваемых таковыми в соответствии с ЗК РФ.

 

Выкуп публичных земель в собственность определяют термином "приватизация" <1>. История приватизации в Российской Федерации насчитывает чуть более 15 лет. Первые законы о приватизации государственного имущества были приняты в 1991 г. Под приватизацией имущества в данном случае понимается передача на возмездной основе или безвозмездно государственного или муниципального имущества гражданам и юридическим лицам в собственность. В отношении разных видов недвижимого имущества действуют принципиально различные нормативные акты, по-разному определяющие содержание и суть приватизации как процесса передачи государственного и муниципального имущества в частные руки. Можно выделить три группы объектов, приватизация которых регулируется различными нормативно-правовыми актами: объекты нежилого назначения, объекты жилого назначения и земельные участки. Экономическая направленность такой приватизации также различна.

--------------------------------

<1> Необходимо иметь в виду, что в экономической литературе термин "приватизация" часто определяют существенно шире - как передача частному лицу определенной государственной функции или имущества. Такое понимание распространено и в мировой практике. В широком смысле под приватизацией будет пониматься и продажа государственного имущества, и аренда, и доверительное управление, и концессия.

 

К первой группе следует отнести приватизацию государственного и муниципального имущества производственного назначения. Это приватизация государственных и муниципальных предприятий, в отдельных случаях - имущества государственных и муниципальных предприятий, имущества казны, за исключением жилищного фонда. Такая приватизация осуществляется исключительно на возмездной основе, а ее порядок регулируется специальным законом.

Ко второй группе следует отнести приватизацию жилищного фонда. Это жилые дома, квартиры, комнаты, предназначенные (и предоставленные) для проживания граждан. Приватизация такого имущества может осуществляться исключительно проживающими гражданами и на безвозмездной основе. Порядок приватизации также регулируется специальным законом.

К третьей группе можно отнести земельные участки, предоставление которых в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Приватизация земельных участков осуществляется на основании требований различных нормативно-правовых актов, и ее условия для различных земельных участков и различных субъектов также различны. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> не регулирует вопросы приватизации земельных участков, за исключением земельных участков, занятых приватизируемыми зданиями и сооружениями. Земельные участки приватизируются в соответствии с нормами ЗК РФ и иных нормативных актов, принимаемых в его развитие.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

 

Органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки в собственность гражданам и юридическим лицам (осуществлять приватизацию земельных участков). Предоставление земельных участков в собственность осуществляется, как правило, на конкурсной основе. Случаи отступления от конкурсного порядка должны быть прямо предусмотрены законом и могут быть обусловлены только исключительным, ранее возникшим характером пользования земельным участком или публичными нуждами (публичным характером использования земельного участка, который не может быть предоставлен неограниченному кругу субъектов, а предполагает только одного конкретного правообладателя, использующего этот участок для нужд государственной власти или местного самоуправления) <1>.

--------------------------------

<1> Общее правило конкурсности предоставления публичного имущества, в том числе земельных участков, установлено Федеральным законом от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (ст. 17.1). Необходимо отметить, что конкурсный порядок предоставления земельных участков должен был привести к включению корреспондирующих норм в ряд нормативно-правовых актов, на основании которых осуществляется использование этих участков. То есть любой приобретатель этих земельных участков должен иметь равные возможности по их использованию. На практике это означает, что у каждого приобретателя должны быть равные условия доступа к объектам инфраструктуры, инженерным сетям, возможностям использования необходимых для этого чужих земельных участков. Попытка решить этот вопрос в рамках градостроительного законодательства была предпринята в 2005 г. с принятием Градостроительного кодекса РФ. Однако целый ряд практических вопросов обеспечения деятельности собственника земельного участка не решен до сих пор. По-видимому, этот вопрос в полном объеме может быть решен только в случае, когда вопрос обеспечения объектами инженерной инфраструктуры будет решаться предварительно органами местного самоуправления за свой счет, а собственники земельного участка будут компенсировать эти расходы через увеличенную стоимость земельных участков и тарифы. Кроме того, из общего порядка предоставления земельных участков на конкурсной основе должны быть сделаны многочисленные исключения, предполагающие реализацию возможности предоставления таких земельных участков различным субъектам, требующим защиты и стимулирования: субъектам малого и среднего предпринимательства, многодетным семьям, иным лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и др.

 

Все земельные участки, предоставляемые органами местного самоуправления, можно разделить на земельные участки, допускающие застройку, и земельные участки, не предназначенные для застройки. Земельные участки, предназначенные для застройки и сформированные надлежащим образом, предоставляются в собственность на торгах. Без проведения торгов земельные участки предоставляются в собственность только отдельным категориям граждан, например Героям Российской Федерации.

Земельные участки, не предназначенные для строительства, также предоставляются в собственность на торгах, если федеральным законом не установлено иное. Особенности оборота земель для сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственных угодий) установлены Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Земельные участки для сельскохозяйственного использования, предоставленные в аренду, могут быть выкуплены арендатором по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. При этом орган местного самоуправления имеет право продать арендуемый земельный участок, однако не обязан это делать. В большинстве остальных случаев, при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, в аренду арендатор не приобретает право выкупа земельного участка. Кроме того, он не может воспользоваться правом преимущественной покупки, установленным для него ст. 22 ЗК РФ, поскольку такие земельные участки реализуются с торгов, а правила о преимущественной покупке в этом случае не применяются <1>.

--------------------------------

<1> В практике встречаются случаи, когда органы местного самоуправления предоставляют земельный участок в аренду на торгах для целей строительства и до истечения сроков строительства объявляют торги по продаже такого земельного участка. При этом лицо, выигравшее торги по аренде и понесшее затраты по формированию такого земельного участка, вынуждено участвовать и в торгах по продаже такого участка, поскольку преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность у него нет до осуществления строительства здания и государственной регистрации прав на него. Объявляя торги до завершения нормативных сроков строительства, органы местного самоуправления по существу лишают арендатора и будущего собственника здания права на приобретение земельного участка в собственность на льготных условиях в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. Такая деятельность местного самоуправления должна расцениваться как злоупотребление правом, а указанные акты подлежат оспариванию по этим основаниям.

 

К особенностям распоряжения земельными участками следует отнести то, что государственные и муниципальные предприятия приобретают арендные права на вновь предоставляемые земельные участки на общих основаниях, т.е. на торгах.

В связи с тем что процесс массовой приватизации земельных участков фактически начался с момента вступления в силу ЗК РФ, настоящий период можно определить как период массовой приватизации земельных участков. Первоначально предполагалось, что основная масса земельных участков, ранее предоставленных юридическим лицам, будет приватизирована до 1 января 2004 г. Однако законодателем не были определены стимулы для землепользователей, заставляющие их форсировать выкуп земельных участков. Как раз наоборот: для большинства землепользователей выкуп земельных участков превратился в процедуру, серьезно препятствующую их производственной деятельности, поскольку требовал значительных средств и осуществлялся за счет прибыли предприятия.

Можно отметить следующие факторы, препятствующие приватизации земельных участков.

1. Выкуп земельных участков не стимулируется налоговой политикой. Собственники земельных участков и обладатели права постоянного бессрочного пользования осуществляют налоговые платежи в одинаковом объеме и имеют при этом практически равные права. До момента совершения сделки с земельным участком у землепользователя отсутствует интерес в оформлении выкупа земельного участка. Поскольку в значительном числе случаев обладатели права постоянного бессрочного пользования не планируют совершение сделок с земельными участками, то они не осуществляют и их выкуп. Введение дифференцированных налоговых платежей и большей налоговой нагрузки на несобственника земельного участка сразу бы ускорило процессы выкупа земельных участков, находящихся на праве постоянного пользования.

2. Льготные условия выкупа устанавливаются на короткий период, так что собственники не успевают их реализовать. Условия выкупа земельных участков должны быть застабилизированы на достаточно протяженный период в связи с консервативностью самих процессов оборота недвижимости.

3. Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления, в большинстве своем осуществляющие продажу земельных участков, не заинтересованы в их продаже. Переоформление земельных участков в аренду для публично-правовых образований предпочтительнее, поскольку позволяет прямо и постоянно влиять на землепользователя через изменение ставок арендной платы, которое носит сегодня краткосрочный характер.

Земельные участки предоставляются в собственность граждан и юридических лиц, как правило, за плату. Тем не менее в отличие от исключительно возмездного характера приватизации, предусмотренного Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", в общем случае земельные участки могут предоставляться в собственность как за плату, так и бесплатно. Это обусловлено тем, что в числе приобретателей права собственности на земельные участки присутствует много граждан, ранее пользовавшихся этими участками по тем или иным основаниям. Поэтому в отношении отдельных категорий землепользователей и иных лиц, получающих от государства определенные льготы, законодатель допустил бесплатную приватизацию земельных участков, применив некую аналогию с законодательством о приватизации жилья.

Сочетание возмездных и безвозмездных условий приватизации земельных участков обусловлено необходимостью обеспечить учет коммерческих и социальных факторов, коммерческого и социального характера использования различных земельных участков. Сохранение неконкурсного и бесплатного характера предоставления земельных участков отдельным категориям граждан (таких как Герои Советского Союза) обусловлено социальной значимостью, которая имеет превалирующее значение над социальным равенством и обеспечением доходности бюджетов.

 

Оформление земельных участков в собственность

собственниками зданий и сооружений, а также обладателями

права постоянного бессрочного пользования

и пожизненного наследуемого владения

 

Указанные лица имеют исключительное право на приобретение в собственность соответствующих земельных участков из состава публичной собственности. Права этих лиц определены в ст. 36 ЗК РФ:

"Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно <1>.

--------------------------------

<1> Абзац введен Федеральным законом от 3 октября 2004 г. N 123-ФЗ.

 

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание".

Цена выкупа земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Собственник здания или сооружения, получивший его в процессе приватизации, в том числе лица, приобретшие эти здания на вторичном рынке, приобретают право собственности на земельные участки по цене 2,5% от их кадастровой стоимости, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - по цене 20% от кадастровой стоимости. Такие же права установлены для собственников реконструированных зданий взамен приватизированных и граждан и некоммерческих организаций, ставших собственниками зданий до момента вступления в силу закона.

Собственники зданий и сооружений, построившие их после вступления в силу ЗК РФ, имеют право выкупить такие земельные участки по цене, определяемой как 10-, 17- или 30-кратная ставка земельного налога, если меньшая цена не установлена субъектом Российской Федерации.

Обладатели прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения выкупают такие земельные участки по цене, установленной ст. 36 ЗК РФ, т.е. по кадастровой стоимости земельного участка, если меньшая цена не установлена субъектом Российской Федерации. При этом граждане, имеющие эти права и использующие земельные участки для нужд индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, имеют право на их бесплатное приобретение в собственность.

В практике, однако, на одном и том же земельном участке, предоставленном ранее на праве постоянного бессрочного пользования, могут находиться и приватизированные ранее, и вновь построенные после вступления в силу ЗК РФ здания, сооружения и части земельных участков, застройка которых в соответствии с правилами еще не осуществлена, но предполагается. Вопрос о цене выкупа в этом случае не решен. В случае разделения такого земельного участка на части его собственником цена выкупа определяется по правилам, установленным вводным законом. Однако заставить пользователя дать согласие на раздел такого земельного участка и возложить на него бремя затрат, связанных с разделом, нельзя. В то же время публичный собственник обязан в течение месяца принять решение о продаже земельного участка, а в течение следующего месяца выставить проект договора с указанием выкупной цены. В связи с этим следует добиваться выставления такого договора, а в случае возникновения споров о цене земельного участка разрешать их в судебном порядке <1>.

--------------------------------

<1> В соответствии с позицией, занятой ВАС РФ и отраженной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в случае несогласия обладателя права постоянного бессрочного пользования с ценой земельного участка вопрос о цене может быть разрешен и после выкупа земельного участка. Уменьшение в судебном порядке цены выкупа не влечет недействительности заключенного договора купли-продажи земельного участка.

 

Названным выше лицам может быть отказано в выкупе земельного участка по исчерпывающему перечню оснований: выкупаемые земельные участки ограничены или запрещены в обороте, изымаются или зарезервированы для государственных или муниципальных нужд. Отнесение земельного участка к ограниченным или запрещенным в обороте определяется в соответствии с нормами ст. 27 ЗК РФ. Наиболее проблемным является отнесение земельного участка к группе зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. В настоящее время вопрос резервирования решен Федеральным законом от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд". В связи с принятием данного Закона резервирование осуществляется путем принятия акта органа власти по установленной процедуре только в случае, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно в дальнейшем. Процедура и правила принятия актов о резервировании федеральным законодательством ранее установлены не были, при этом такие принятые до вступления указанного закона в силу акты признаются действующими. Тем не менее существовавшая ранее неопределенность в правилах принятия этих актов затрудняет в оценку их действительности и приводит к необоснованным отказам в приватизации земельных участков. Необходимо исходить из того, что в случае, когда земельные участки не могут быть в дальнейшем изъяты для государственных или муниципальных нужд, такие акты не могут впоследствии быть реализованы через изъятие и подлежат отмене.

При разрешении вопроса о приобретении земельного участка в собственность необходимо учесть ряд обстоятельств.

Размер выкупаемого земельного участка. Собственник здания и (или) сооружения имеет право на выкуп земельного участка, предназначенного для целей, реализуемых посредством строительства этого здания или сооружения. Если земельный участок сформирован и используется собственником здания или сооружения в соответствии с установленными целями, то собственник здания имеет право на выкуп всего земельного участка. В случае если земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, то правообладатель всегда имеет право на выкуп всего земельного участка (если он не отнесен к ограниченным в обороте и не зарезервирован, как было отмечено ранее). Следовательно, важно доказать переход права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, чтобы в дальнейшем реализовать свое право на выкуп такого участка.

В случае если земельный участок не сформирован и отсутствует как вещь, как объект права, органы местного самоуправления обязаны осуществить его формирование: "В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка" (ст. 36 ЗК РФ). Функция определения проекта границ земельного участка - функция местная и осуществляется в соответствии с нормами Градостроительного кодекса в процессе разработки и утверждения проектов планировки территорий. Формируемый земельный участок должен включать в себя территорию, занятую зданием или сооружением, и территорию, необходимую для его использования по назначению, а также отвечать правилу, что границы образуемого земельного участка должны совпадать с границами соседних земельных участков. То есть земельный участок может быть больше, чем это необходимо, если границы соседнего земельного участка уже сформированы и между образуемым и образованным земельными участками нельзя сформировать самостоятельный земельный участок. В практике деятельности местного самоуправления широко распространены случаи стремления максимально уменьшить размер земельного участка, предоставляемого в собственность, поскольку он приобретается на льготных условиях. Такой подход является ошибочным и может приводить не только к уменьшению размеров налоговых поступлений от собственников земельных участков, но - самое важное - к появлению земель, находящихся в муниципальной собственности, которые невозможно предоставить кому бы то ни было в силу их малого размера и неудобства для использования.

Право на выкуп земельного участка имеют собственники зданий и сооружений, признанных объектами недвижимости. Не признаются недвижимым имуществом временные здания или сооружения, легко возводимые строения, ларьки, навесы и другие объекты, не относящиеся к объектам капитального строительства <1>. Право на выкуп является исключительным. Следовательно, лицо, претендующее на выкуп земельного участка, должно доказать, что все здания и сооружения, расположенные на этом земельном участке и являющиеся объектами недвижимости, принадлежат ему на праве собственности.

--------------------------------

<1> Вообще-то, к сожалению, это нигде прямо в законе не указывается. Тем не менее правоприменительная практика, формируемая органами государственной регистрации прав, в соответствии с действующим подзаконным регулированием исходит из того, что право на здание или сооружение может быть зарегистрировано, только если представлены документы, подтверждающие факт его создания, к числу которых в том числе относятся разрешения на строительство или разрешение на эксплуатацию, которые могут быть выданы только в отношении объектов капитального строительства. Необходимо прямо закрепить в законе, что здания и сооружения признаются объектами недвижимости, только если они являются объектами капитального строительства.

 

На практике требуют разрешения вопросы о самовольно построенных объектах, о сооружениях, не являющихся недвижимостью, и об объектах, принадлежащих иным лицам.

В случае нахождения на земельном участке здания, принадлежащего публично-правовому образованию или иному лицу, исключительное право на этот земельный участок (земельный участок под этим зданием) имеет это лицо. Настоящее правило применяется и в случае, если в собственности иного лица находится не здание в целом, а только помещение в нем. В этих случаях земельный участок может быть выкуплен после его раздела, с выделением земельного участка, на котором будут расположены только здания, находящиеся в собственности выкупающего земельный участок лица. После возникновения новых земельных участков каждый собственник здания вправе осуществить выкуп такого земельного участка. В случае если здание находится в собственности нескольких лиц или различные его помещения находятся в собственности нескольких лиц, эти лица имеют право выкупить такой земельный участок все вместе, а в случае если одно из помещений находится в государственной или муниципальной собственности, оформить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, которыми являются собственники помещений.

Если земельный участок неделим, но на нем находятся здания, принадлежащие различным собственникам, то следует исходить из того, что такой земельный участок должен быть предоставлен собственниками зданий в общую собственность. Поскольку норма, прямо предполагающая предоставление таких участков в общую собственность, в законодательстве отсутствует, в этом случае может потребоваться судебное решение. Несмотря на то что судебная практика формируется в этом направлении, закрепления ее на уровне ВАС РФ пока не произошло. При этом необходимо отметить, что случаи, когда разделение земельного участка невозможно при наличии на нем нескольких зданий или сооружений, редки.

В случае нахождения на земельном участке самовольных построек, не признанных таковыми в судебном порядке, выкуп такого земельного участка невозможен до решения вопроса о праве на самовольную постройку. Обладатель права постоянного бессрочного пользования может ставить вопрос о признании права на самовольную постройку, если она возведена в соответствии с установленными градостроительными регламентами. При признании права на постройку и регистрации права собственности на нее препятствия для выкупа земельного участка устраняются. В случае принятия решения об отказе в признании права собственности на самовольную постройку такая постройка определяется судом как самовольная, и к объектам недвижимости не относится. В этом случае также устраняются препятствия для выкупа земельного участка, однако оформить право собственности на такую постройку в дальнейшем не представляется возможным <1>. Более подробно практика рассмотрения споров о самовольном строительстве изложена в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

--------------------------------

<1> При этом и снос такой постройки будет осуществлен принудительно только в случае, если ее сохранение будет нарушать чьи-то интересы, поскольку интересы собственника земельного участка она не ущемляет.

 

В случае нахождения на земельном участке построек, схожих с недвижимостью, но не являющихся объектами недвижимости, должен быть разрешен вопрос о квалификации этих объектов. В связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" этот вопрос отнесен к компетенции органов кадастрового учета, полномочия которых реализуются в переходном периоде организациями по технической инвентаризации. Выдача кадастрового паспорта здания или сооружения, отказ в постановке на кадастровый учет или иное по форме решение организации технической инвентаризации, однозначно свидетельствующее о невозможности постановки объекта на государственный кадастровый учет, свидетельствует о решении вопроса уполномоченным органом. Учитывая, что организации технической инвентаризации выполняют функции государственного органа кадастрового учета, т.е. выполняют действия, содержание которых определено не гражданско-правовым договором, а федеральным законом, следует исходить из того, что эти действия могут быть обжалованы по правилам оспаривания действий государственных органов.

Необходимо осознавать, что практика отнесения тех или иных объектов к недвижимости менялась с начала приватизации, когда она только начала формироваться. Понимание, что объекты недвижимости это объекты капитального строительства, складывается только в последнее время. В практике встречаются случаи признания права собственности на такие объекты, как заборы, площадки открытого хранения и др., объектами капитального строительства не являющиеся. Практика отнесения зданий и сооружений к объектам недвижимости организациями технической инвентаризации различается в зависимости от региона и требует унификации и соответствующего методического оформления на уровне регулирующего государственного органа.

Специфической формой предоставления земельных участков является развитие территорий. Понятие "развитие территорий" установлено Градостроительным кодексом РФ, в соответствии с которым под развитием территории понимается предоставление земельных участков для строительства, занятых аварийным жилым фондом или иными объектами, вид разрешенного использования которых не соответствует действующей градостроительной документации.

При принятии решения о развитии территории органы местного самоуправления должны выставить земельный участок, занятый такими зданиями, на аукцион с целью выбора потенциального застройщика (инвестора), который и получает право на застройку территории и получение в собственность (или по его выбору в аренду) необходимых для этого земельных участков. Эти земельные участки предоставляются на неконкурсной основе в собственность безвозмездно, поскольку застройщик уже заплатил за право развития территории. При этом победитель аукциона обязан разработать проект планировки территории, а органы местного самоуправления должны в установленном порядке этот проект утвердить.

Однако до тех пор, пока прежние собственники помещений в многоквартирном жилом доме не решили вопрос о застройке своего земельного участка, земельный участок не может быть изъят (по-видимому, решение об изъятии вообще не может быть принято). В этот период также не могут быть обеспечены принятие решения о развитии территории и предоставление соответствующих земельных участков победителю аукциона. То есть, приняв объективно необходимое решение о развитии территории, органы местного самоуправления не смогут в течение неопределенного срока обеспечить его реализацию, что приведет к возникновению у победителя аукциона убытков, с риском возложения этих убытков на местное самоуправление. При этом на органах местного самоуправления все равно лежит обязанность утвердить проект планировки, чтобы обеспечить возможность собственникам аварийного жилья осуществлять застройку земельного участка самостоятельно.

Понимая, что снос ветхого и аварийного жилого фонда, в том числе индивидуального, является объективно необходимым, возникает вопрос: как в этой ситуации можно обеспечить застройку территории?