Вопрос 112. Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды недвижимого имущества, уступки права аренды и регистрация прекращения аренды.

Ст. 308, 382, 452, 615 ГК РФ

Правила ведения ЕГРП

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.

В соотв. с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторж. или изменении договора заключается в той же форме что и договор. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента гос.регистрации его как сделки. Доп.соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей гос. регистрации сделки. При изменении договора, обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Если условия изменяемые доп. Соглашением приводят к изменению записи подраздела III-I «Запись об аренде», то в запись подраздела III-1 вносятся соответ. Изменения.

Проведение гос. регистрации удостоверяется штампом регистрационной записи, который проставляется на оригинале доп.соглаш. За регистр. доп.согл. к ранее зарегистр-му договору аренды взимается гос. пошлина.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется запись подраздела III-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации такого соглашения.

Регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. По истечении срока запись может быть погашена по заявлению одной из сторон. Так же в случае выкупа арендованного имущества, после гос. регистр перехода права к арендатору.

Уступка права аренды Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде необходимо внести изменения с указанием нового арендодателя. Основание для записей об изменениях - регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя.

Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства. В случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

Инструкцией Минюста о регистрации аренды порядок действий в данном случае не установлен. Очевидно, он может быть следующим. По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации).

Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом должна быть уплачена пошлина за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется.