Договор пожизненного содержатся с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, кварти­ру, земельный участок или иное недвижимое имущество в собствен­ность плательщика ренты, который берет на себя обязательство осу­ществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или нескольких лиц.

Предметом договора может быть только недвижимое имущество. Рентные платежи помимо денежных средств должны включать также содержание с иждивением (удовлетворение потребностей в жилище, питании, уходе). Размер пожизненного содержания с иждивением дол­жен быть определен в договоре как стоимость всех потребностей иж­дивенца. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда.

В случае возникновения спора об объеме содержания спор подле­жит рассмотрению в суде. При этом суд при рассмотрении спора дол­жен руководствоваться принципами разумности и добросовестности.

Правомочия плательщика ренты по договору как собственника имущества ограничены. Так, отчуждать, сдавать в залог или иным спо­собом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспече­ние пожизненного содержания, он может только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан поддерживать переданный по договору объект недвижимости в таком состоянии, чтобы не снижалась его стоимость.

Помимо общих оснований прекращения обязательств, договор по­жизненного содержания с иждивением прекращается также: 1) в слу­чае смерти получателя ренты; 2) в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по требованию получателя ренты. Во втором случае получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожиз­ненного содержания, либо выплаты ему покупной цены. При возврате имущества плательщик ренты не вправе требовать компенсации рас­ходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущест­во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды — двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный. Его стороны — арендодатель и арендатор.

Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные за­коном или собственником сдавать имущество в аренду. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и Другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Специальные правила действуют в отношении формы заключаемо­го договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юри­дическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая пись­менная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды может заключаться на определенный либо на не­определенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с тем встречаются случаи, когда сто­роны предусматривают передачу имущества во владение и пользова­ние в определенное специальным графиком время. В таких договорах Должны указываться общий срок действия договора и периоды поль­зования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спут­ником, ЭВМ и т.п.).

Важным условием договора аренды является арендная плата, одна­ко ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Единственное Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы обязательно.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука­занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договор проката

По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор проката — публичный договор (должен заключаться с любым и каждым на одинаковых условиях).

Арендодателем может быть только предприниматель, В качестве арендатора могут выступать любые физические и юридические лица.

Предмет договора — только движимые непотребляемые вещи. Арендная плата может выплачиваться только в денежной форме. Для данного договора установлен максимальный срок действия — один год.

Дополнительная обязанность арендодателя по договору — предо­ставление арендатору необходимой и достоверной информации о сда­ваемой в прокат вещи. По данному договору арендатор не только не обязан, но и не имеет права осуществлять капитальный или текущий ремонт сданной в аренду вещи. В случае обнаружения недостатков в имуществе, полностью или частично препятствующих его использова­нию, арендодатель обязан в течение 10 дней принять меры по их уст­ранению. В частности, он вправе по своему усмотрению либо безвоз­мездно устранить недостатки на месте либо заменить данное имущест­во аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Не допускаются сдача имущества в субаренду, передача прав и обя­занностей по договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущест­венного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

Аренда транспортных средств

По договору аренды транспортных средств (фрахтование транспор­та на время) арендатору за плату предоставляется определенное транс­портное средство во временное владение и пользование. Различают две разновидности этого договора: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа.

Для обоих видов договора предусмотрена простая письменная форма.

Различия в правовом регулировании договоров связаны главным образом с обязанностью сторон по содержанию транспортных средств, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред. Так, на арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду с предо­ставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, воз­лагается обязанность в течение всего срока действия поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлеж­ностей. При аренде транспортного средства без экипажа все эти обя­занности возлагаются на арендатора.

Что касается возмещения причиненного вреда, то при аренде транс­портного средства с экипажем арендодатель остается владельцем ис­точника повышенной опасности и соответственно возмещает вред, причиненный транспортным средством. При аренде транспортного средства без экипажа владельцем источника повышенной опасности считается арендатор, который и возмещает причиненный вред.

Арендатор транспортного средства не обладает преимущественным правом на продление заключенного с ним договора аренды транспорт­ного средства.

Арендатор транспортного средства вправе сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя. Транспортными уста­вами и кодексами могут быть установлены иные особенности сдачи в аренду отдельных видов транспорта.

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязует­ся передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По данному договору предусматривается передача как самого зда­ния или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, кото­рая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или соору­жение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

В законодательстве четко определена форма договора аренды зда­ния или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например, путем обмена письмами, докумен­тами, устную форму и т.д. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сде­лок с недвижимостью.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к дан­ному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные това­ры, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на кото­ром оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

ГК РФ (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществля­ется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать зда­ние (сооружение) арендатору считается исполненным после предо­ставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не пре­дусмотрено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи иму­щества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

Аренда предприятий

По договору аренды предприятий в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное вла­дение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудо­вание и другие входящие в состав предприятия основные средства Кет. 656 ГК РФ).

Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства,.передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определя­емых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями и сооруже­ниями, оборудованием, иные имущественные права арендодателя, свя­занные с предприятием. Передача прав владения и пользования нахо­дящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, преду­смотренным законом и иными правовыми актами.

Арендатору передаются и права на обозначения, индивидуализи­рующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наиме­нование, знак обслуживания и т.п.), другие исключительные права. Арендодатель может уступить право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, по­рученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или: иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав ^: предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет 'из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендода­тель не освобождается от соответствующих обязательств перед креди­торами (арендаторами).

Что касается формы договора аренды предприятия, то, согласно ст. 658 ГК РФ, он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ни­чтожным, его исполнение не допускается.

Предприятие как имущественный комплекс является недвижимос­тью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренного ст. 131 ГК.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письмен­но уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая со­ставление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необ­ходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими нравами по распоряжению имуществом. Согласно ст. 660 ГК, он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во вре­менное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и нарушать другие положения договора аренды. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК арен­датор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улуч­шений арендованного имущества независимо от разрешения арендода­теля на такие улучшения.

20. Финансовая аренда (лизинг)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имуще­ство у определенного им продавца и предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК).

Предметом договора финансовой аренды, как и предметом договора аренды вообще, могут быть только не потребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются по­степенному снашиванию. Притом эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом договора финансовой аренды не могут быть земельные участки и другие при­родные объекты. Кроме того, предметом договора финансовой аренды должно быть не имущество, ранее использованное арендодателем, а новое, специально приобретенное им исключительно с целью передачи его в аренду. Не могут быть предметом финансовой аренды и имуще­ственные права.

Арендодатель, но общему правилу, не отвечает перед арендатором за действия продавца по договору купли-продажи. Исключение состав­ляют лишь случаи, когда в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредст­венно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут соли­дарную ответственность.

По договору финансовой аренды арендатор не связан договорными отношениями с продавцом. Однако он вправе предъявлять непосредст­венно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

Таким образом, при ненадлежащем исполнении условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи соответст­вующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобре­тенное имущество). Однако поскольку арендатор не является стороной договора, он не может расторгнуть договор купли-продажи с продав­цом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. Это значит, что и тот и другой могут предъ­явить требования к продавцу в полном объеме.