Понятие договора купли-продажи

Ответственность сторон за неисполнение или

Ненадлежащее исполнение договора купли-продажи

Ответственность может наступить за нарушение любого условия Договора. Формы ответственности — уплата неустойки и возмещение убытков. В случае нарушений условий о качестве и количестве зако­нодатель предоставляет потерпевшей стороне дополнительные воз­можности.

Так, в случае нарушения условий о качестве покупатель может требовать от продавца по своему выбору: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в ра­зумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же речь идет о существенных нарушениях условия о качестве (т.е. о неустранимых недостатках, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или вы­являются неоднократно, либо проявляются вновь после их устране­ния), то покупатель вправе по своему выбору отказаться от испол­нения договора купли-продажи и потребовать возврата полученной суммы или замены товара ненадлежащего качества товаром, соответ­ствующим договору.

Если передано количество товаров меньше, чем предусмотрено до­говором, то покупатель имеет право по своему выбору требовать уст­ранения нарушения в разумный срок путем передачи ему недостающе­го количества либо полностью отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной суммы (ст. 466 ГК).

В случае просрочки оплаты товара покупатель обычно платит пре­дусмотренную договором неустойку. Если же такая неустойка догово­ром не предусмотрена, то в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК продавец вправе требовать оплаты товаров и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования.

Розничная купля-продажа

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляю­щий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розни­цу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для лич­ного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Договор розничной купли-продажи относится к числу публичных, т.е. должен заключаться на одинаковых условиях с каждым, кто обра­тится в предприятие розничной торговли.

Помимо ГК договор розничной купли-продажи регулируется Зако­ном «О защите прав потребителей», правилами продажи отдельных] видов продовольственных и непродовольственных товаров и др.

Особенностью данного договора является то, что он заключается с помощью публичной оферты, т.е. предложения заключать договор, об-

ращенного к неопределенному кругу лиц. В частности, к публичной оферте относится выставление товаров в месте продажи, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков и т.п.). Эти действия признаются публичной офертой, независимо от того, указана ли цена и другие су­щественные условия розничного договора купли-продажи (например, на товарах, выставленных в витрине магазина, указано, что они явля­ются образцами и продаже не подлежат).

По договору купли-продажи на продавца возлагается обязанность
предоставить информацию о товаре, предлагаемом к продаже (п. 1
ст. 495 ГК). Это общее положение конкретизируется в Законе «О за­
щите прав потребителей», согласно ст. 7—9 которого продавец, а также
изготовитель соответствующего товара обязаны предоставить необходимую и достоверную информацию о наименовании и принадлежности своего предприятия, цене, потребительских свойствах товара, усло­виях его приобретения, правилах и способах использования и хранения, гарантийных обязательствах и порядке предъявления претензий.
Продавец обязан также информировать потребителя о режиме работы
и правилах торговли товарами, которые он реализует. \

Существенным условием розничной купли-продажи является оди­наковая для всех покупателей цена. Она должна быть объявлена про­давцом в момент заключения договора.

По договору розничной купли-продажи покупатель вправе в тече­ние 14 дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять куплен­ный товар в месте Покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размеров, формы габарита, фасона, расцвет­ки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходи­мый перерасчет с продавцом.

Договор поставки

По договору.поставки продавец, осуществляющий предпринима­тельскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для ис­пользования в предпринимательских или иных целях, не связанных с личным семейным, домашним и иным подобным использованием, а покупатель — принять товары и уплатить за них определенную денежную сумму (цену). Это двустороннеобязывающий, консенсуальный, возмездный договор.

Договор поставки — разновидность договора купли-продажи и поэ­тому на него распространяются правила договора куп л и-продажи, если иное не предусмотрено договором поставки.

Различия между поставкой и куплей-продажей сводятся к следую­щему. Цель использования при поставке — предпринимательская дея­тельность либо иная деятельность, не связанная с личным, домашним или иным подобным использованием. Сторонами данного договора обычно являются предприниматели (в виде исключения в качестве покупателя может выступать некоммерческая организация, получив­шая разрешение на занятие предпринимательской деятельностью). Предмет договора поставки уже, чем у договора купли-продажи. В частности, предметом поставки не могут быть цепные бумаги, недви­жимость, имущественные права. Б отличие от купли-продажи сущест­венное условие договора поставки — срок.

Изменение или расторжение договора поставки возможно в одно­стороннем порядке без обращения в суд. В частности, одностороннее расторжение или изменение договора возможно по инициативе любой из сторон в случае существенного нарушения договора другой сторо­ной.

Так, существенным нарушением договора поставщиком являются поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок, неоднократ­ное нарушение сроков поставки. Существенное нарушение договора покупателем — неоднократное нарушение сроков оплаты товара и не­однократная невыборка товаров. При этом под неоднократностью в судебной практике понимается нарушение, допущенное одной из сто­рон не менее двух раз.

Договор контрактации

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сель­скохозяйственную продукцию заготовителю, который закупает такую продукцию для переработки или продажи, а заготовитель — принять указанную в договоре продукцию и уплатить за нее определенную де­нежную сумму (цену).

Договор контрактации является одновременно разновидностью до­говора купли-продажи и поставки. Соответственно к нему применяют­ся нормы купли-продажи и поставки.

Договор контрактации — консенсуальный, возмездный, двусторон-необязывающий. Сторонами договора контрактации обычно являются предприниматели — производители сельскохозяйственной продукции и ее заготовители. Предмет договора контрактации — сельскохозяйст­венная продукция в необработанном виде либо получившая первич­ную обработку.

Особенностью данного договора является то, что производство сельскохозяйственной продукции в значительной степени зависит от погодных условий и в связи с этим к заготовителю предъявляются более жесткие требования, чем к производителю. Так, на заготовителя может быть возложена обязанность не только принять продукцию у производителя, но и обеспечить ее вывоз. Кроме того, заготовителю

запрещено отказываться от принятия сельскохозяйственной продук­ции, соответстветствующей условиям договора контрактации и пере­данной ему в обусловленный договором срок, когда продукция прини­мается в месте нахождения заготовителя или в ином указанном им месте (п. 2 ст. 536 ГК). Такой отказ возможен только в случае несоот­ветствия продукции условиям договора о количестве, ассортименте, таре и (или) упаковке и т.д.

В договоре может быть предусмотрена обязанность заготовителя, перерабатывающего сельскохозяйственную продукцию, возвращать производителю по его требованию отходы от переработки сельскохо­зяйственной продукции с оплатой по цене, определенной договором.

В изъятие из общего правила об ответственности предпринимате­лей независимо от вины, по договору контрактации производитель, доказавший отсутствие своей вины в неисполнении или ненадлежа­щем исполнении договора, освобождается от ответственности.

Продажа недвижимости

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи не­движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК). Предметом этого договора могут быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недви­жимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указа­но в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указа­ние о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяю­щие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК), к рассматриваемому договору не применяются.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на усло­виях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупате­ля — от обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимос­ти, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобре­тения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи соб­ственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы).

В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных си­туаций, была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помеще­нием (п. 1 ст. 558 ГК). Признание приведенного условия существен­ным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор счита­ется незаключен иым.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель не­движимости получает право пользования соответствующей частью зе­мельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижи­мости либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупате­лю передается право собственности либо предоставляется право арен­ды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продав­цом остается право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на усло­виях, определяемых договором продажи.

Договор энергоснабжения

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент —- оплачивать получаемую энергию; а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, свя­занных с потреблением энергии.

Заключение договора о снабжении энергетическими ресурсами возможно при обязательном наличии определенных технических пред­посылок, т.е. соответствующих технических средств. К ним относятся: сеть проводов, присоединенных к сети снабжающей организации (электропроводы), регулирующая аппаратура, приборы учета потреб­ляемой продукции, преобразующие устройства (например, трансфор­маторные подстанции), потребляющие агрегаты и установки и т.п. На­личие технических предпосылок определяется и выполняется снабжающей стороной. Действующими правилами за ней признается право проверять не только уже существующие технические средства, но и наблюдать за проектированием, сооружением соответствующих сетей и установок и давать разрешение на их присоединение к новой сети.

Договор снабжения энергией является разновидностью договора купли-продажи, на который распространяются как общие положения договора купли-продажи, так и нормы, специфические для энергоснаб­жения.

Это — консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный до­говор.

Сторонами договора энергоснабжения¹ являются граждане и юри­дические лица.

Предмет договора на снабжение энергией — соответственно элект­рическая или тепловая энергия, поставляемая потребителю через при­соединенную сеть. Электрическая энергия предоставляется в виде по­ступления электрического тока определенного напряжения и частоты в сеть потребителя. Снабжение тепловой энергией осуществляется также через присоединенную сеть "путем предоставления потребителю носителей тепловой энергии в виде горячей воды и пара.

Цена в договорах на снабжение энергией определяется в соответст­вии с утвержденными прейскурантами (тарифами) на электрическую или тепловую энергию. Снабжение энергией носит постоянный харак­тер, возникает длящееся правоотношение.

В тех случаях, когда передача предмета договора осуществляется не через присоединенную сеть, а в определенных транспортных средст­вах, в упаковке и таре, отношения по передаче опосредуются договором поставки. В этих случаях даже отдельные виды энергии (например, электрическая) могут передаваться по договору поставки. Так, при по­ставке гальванических батарей поставщик передает покупателю имен­но батареи, содержащие определенное количество электрической энер­гии.

Ответственность сторон по данному договору ограниченна. Так, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить только реальный ущерб (произведенные расходы, утрату или повреждение имущества). При этом, если в результате ре­гулирования режима потребления, осуществленного на основании за­кона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обяза­тельств при наличии вины.

Договор энергоснабжения может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон. Так, абонент-гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе в односторон­нем порядке расторгнуть договор при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии. В свою очередь, энергоснабжающая организация вправе отка­заться от исполнения договора в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной опла­ты использованной энергии.

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собствен­ность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила ГК РФ о купле-продаже. Вместе с тем договор мены — самостоятельный договор, обладающий отличительными при­знаками. Так, каждый из контрагентов выступает в договоре в качестве и продавца и покупателя. Вторая особенность заключается в том, что каждая из сторон получает в качестве эквивалента не деньги, а продан­ную вещь. Сторонами договора обычно выступают граждане и юриди­ческие лица. Специальных названий они не имеют.

По общему правилу, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Если же, по мнению сторон, цена обмениваемых товаров не равноценна, то пере­дача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в цене и в таком случае указание цены обязательно.

В договоре мены установлены особые правила, регулирующие переход права собственности на обмениваемые товары. В отличие от купли-продажи по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательство по передаче товара исполнено обеими сторонами. Что касается обмена недвижимости, то право собственнос­ти должно считаться наступившим после выполнения каждой из сто­рон процедуры государственной регистрации перехода права собствен­ности.

По договору мены каждая из сторон должна передать другой сто­роне товар, свободный от прав третьих лиц. Сторона, нарушившая эту обязанность, в результате чего приобретенный по договору мены товар был изъят третьим лицом, не только должна возместить своему контр­агенту убытки, но и возвратить полученный от другой стороны товар.

Договор дарения

По договору дарения одна сторона — даритель безвозмездно пере­дает или обязуется передать другой стороне — одаряемому вещь в соб­ственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить его от иму­щественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. •

Договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае речь идет о договорах, содержащих обещание да­рения в будущем, и в этом случае обязательна письменная форма.

Договор дарения всегда безвозмездный, поэтому любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недей­ствительным.

По общему правилу, договор дарения — односторонне обязывающий. Однако возможно заключение договора дарения, по которому у одаряемого есть встречные обязательства, которые не могут рассмат­риваться как встречное предоставление (дарение ^обязательством ис­пользования дара в общеполезных целях). Предметом договора даре­ния могут быть вещи, имущественные права, а также освобождение от имущественной обязанности перед собой или перед третьими лицами.

Договор дарения не может заключаться в отношениях между ком­мерческими организациями, а также в тех случаях, когда существует предполагаемая зависимость дарителя от одаряемого.

Так, в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение, за исклю­чением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти ус­тановленных законом минимальных размеров оплаты труда: 1) от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их закон­ными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных уч­реждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных уч­реждений гражданами, находящимися на их лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) государст­венным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Закон дает возможность отменить уже исполненный договор, В со­ответствии со ст. 578 ГК даритель вправе отменить дарение, если ода­ряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил да­рителю телесные повреждения.

Кроме того, даритель вправе в судебном порядке отменить дарение, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее без­возвратной утраты. Наконец, по требованию заинтересованной стороны суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпри­нимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона «О несостоятельности (банкротстве)» за счет средств, связанных с его пред­принимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшест­вующих объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков проданной вещи, возмещается в соответствии с общими правилами о возмещении вреда, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не отно­сятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Договор постоянной ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает дру­гой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Различают постоянную ренту, когда обязанность по выплате ренты
установлена бессрочно, и пожизненную ренту, когда срок получения
ренты ограничен сроком жизни получателя ренты.
Сторонами договора постоянной ренты могут выступать граждане
и юридические лица. В качестве получателей ренты могут выступать
как те граждане, которые передали свое имущество под выплату ренты,
так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты в договоре. Получателями ренты могут быть некоммерческие организации,
когда это не противоречит их правоспособности, закрепленной в уста­ве. Однако получателями ренты не могут быть коммерческие организации, поскольку передача имущества под выплату ренты не рассматривается как предпринимательская деятельность. Предметом договора может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Размер постоянной ренты определяется в договоре, при этом закон не устанавливает ее минимального размера. Договором постоянной ренты может быть Предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполне­ния работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денеж­ной сумме ренты.

Помимо общих оснований, договор постоянной ренты прекращает­ся по основаниям, специфическим только для договора постоянной ренты. Так, он может быть прекращен путем выкупа ренты, когда пла­тельщик ренты единовременно или в ином порядке, согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты денежную сумму, которая либо заранее определена в договоре, либо устанавливается в порядке, установленном в законе.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено особой оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в тече­ние иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения дого­вора.

Договор пожизненной ренты

Особенностью пожизненной ренты является то, что она выплачи­вается всегда в деньгах в течение жизни получателя ренты. Минималь­ный размер пожизненной ренты составляет один минимальный размер оплаты труда, который подлежит индексации.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, она выплачивается в конце каждого календарного месяца.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты неплательщиком получатель ренты вправе требовать от него выкупа _:ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе три существенном нарушении договора ренты ее плательщиком потре­бовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной 1ены ренты.

В тех случаях, когда имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, повреждено или гибнет в силу случайных причин (когда нет вины ни одной из сторон или в результате действия непреодолимой силы), плательщик ренты продолжает выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущест­во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды — двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный. Его стороны — арендодатель и арендатор.

Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные за­коном или собственником сдавать имущество в аренду. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и Другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Специальные правила действуют в отношении формы заключаемо­го договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юри­дическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая пись­менная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды может заключаться на определенный либо на не­определенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с тем встречаются случаи, когда сто­роны предусматривают передачу имущества во владение и пользова­ние в определенное специальным графиком время. В таких договорах Должны указываться общий срок действия договора и периоды поль­зования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спут­ником, ЭВМ и т.п.).

Важным условием договора аренды является арендная плата, одна­ко ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Единственное Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы обязательно.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука­занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договор проката

По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор проката — публичный договор (должен заключаться с любым и каждым на одинаковых условиях).

Арендодателем может быть только предприниматель, В качестве арендатора могут выступать любые физические и юридические лица.

Предмет договора — только движимые непотребляемые вещи. Арендная плата может выплачиваться только в денежной форме. Для данного договора установлен максимальный срок действия — один год.

Дополнительная обязанность арендодателя по договору — предо­ставление арендатору необходимой и достоверной информации о сда­ваемой в прокат вещи. По данному договору арендатор не только не обязан, но и не имеет права осуществлять капитальный или текущий ремонт сданной в аренду вещи. В случае обнаружения недостатков в имуществе, полностью или частично препятствующих его использова­нию, арендодатель обязан в течение 10 дней принять меры по их уст­ранению. В частности, он вправе по своему усмотрению либо безвоз­мездно устранить недостатки на месте либо заменить данное имущест­во аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Не допускаются сдача имущества в субаренду, передача прав и обя­занностей по договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущест­венного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

Аренда транспортных средств

По договору аренды транспортных средств (фрахтование транспор­та на время) арендатору за плату предоставляется определенное транс­портное средство во временное владение и пользование. Различают две разновидности этого договора: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа.

Для обоих видов договора предусмотрена простая письменная форма.

Различия в правовом регулировании договоров связаны главным образом с обязанностью сторон по содержанию транспортных средств, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред. Так, на арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду с предо­ставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, воз­лагается обязанность в течение всего срока действия поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлеж­ностей. При аренде транспортного средства без экипажа все эти обя­занности возлагаются на арендатора.

Что касается возмещения причиненного вреда, то при аренде транс­портного средства с экипажем арендодатель остается владельцем ис­точника повышенной опасности и соответственно возмещает вред, причиненный транспортным средством. При аренде транспортного средства без экипажа владельцем источника повышенной опасности считается арендатор, который и возмещает причиненный вред.

Арендатор транспортного средства не обладает преимущественным правом на продление заключенного с ним договора аренды транспорт­ного средства.

Арендатор транспортного средства вправе сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя. Транспортными уста­вами и кодексами могут быть установлены иные особенности сдачи в аренду отдельных видов транспорта.

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязует­ся передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По данному договору предусматривается передача как самого зда­ния или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, кото­рая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или соору­жение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

В законодательстве четко определена форма договора аренды зда­ния или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например, путем обмена письмами, докумен­тами, устную форму и т.д. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сде­лок с недвижимостью.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к дан­ному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные това­ры, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на кото­ром оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

ГК РФ (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществля­ется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать зда­ние (сооружение) арендатору считается исполненным после предо­ставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не пре­дусмотрено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи иму­щества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

Аренда предприятий

По договору аренды предприятий в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное вла­дение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудо­вание и другие входящие в состав предприятия основные средства Кет. 656 ГК РФ).