Нотариальная форма сделки: проблемы правоприминения. Государственная регистрация сделки.

Нотариально удостоверенные сделки. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделки относится к нотариальным действиям удостоверительного типа и направлено на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки. Его совершение подчиняется специальным правилам, установленным Основами законодательства о нотариатеи другими нормативными актами, определяющими правила совершения нотариальных действий.

По форме нотариальное удостоверение заключается в проставлении удостоверительной надписи установленного образца и занесении сведений о сделке в реестр нотариальных действий. К документу в этом случае предъявляются повышенные требования, исключающие возможность внесения в него последующих исправлений и дополнений.

Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, установленных законом. В настоящее время таких случаев немного. Закон предусматривает обязательность нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК) или в порядке передоверия (ст. 187 ГК), договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК), уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК), договор ренты(ст. 584 ГК), согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 53 СК), завещание (ст. 1124 ГК).

Обязательность нотариального удостоверения может устанавливаться также соглашением сторон, хотя бы по закону соблюдение такой формы и не требовалось.

Государственная регистрация сделок. Действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом. В соответствии со ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Государственной регистрации по смыслу ст. 131 ГК подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, но это необязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия. Такой вывод следует из практики арбитражных судов (Постановление Президиума ВАС РФ 20 июля 1999 г. № 608/99).

Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п. 4 ст. 339 ГК), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК), аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609 ГК), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК), аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК), доверительное управление недвижимого имущества, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК). В 2004 г. в этот перечень попал договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ), а в 2009 г. — сделки об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст. 21 ФЗ об ООО).

От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество: их возникновение, ограничение (обременение), изменение и прекращение. В отличие от сделок данные права подлежат государственной регистрации почти во всех случаях (не предусмотрена только государственная регистрация некоторых вещных прав, имеющих характер личных сервитутов, — права членов семьи собственника на жилую площадь).

Различия между двумя этими видами государственной регистрации заключаются в следующем. Для сделок, требующих обязательной государственной регистрации, государственная регистрация вещных прав по сделке производится одновременно с регистрацией сделки и без взимания дополнительной платы. Обратиться за такой регистрацией могут в настоящее время обе стороны по сделке и лишь в исключительных случаях (ликвидация стороны — юридического лица к моменту регистрации сделки либо отсутствие сведений о месте нахождения его органа) — одна из сторон.

В сделках, не требующих обязательной государственной регистрации, правовые последствия возникают с момента совершения сделки, за исключением вещных прав на недвижимое имущество, которые возникают с момента государственной регистрации. Если в первом случае государственная регистрация выступает обязательным этапом совершения сделки, то во втором она относится к ее исполнению.

Обязательная регистрация сделок может быть установлена и для определенных видов движимого имущества. Но для этого необходимо соответствующее предписание закона. В настоящее время приняты законы, предусматривающие государственную регистрацию сделок с воздушными, морскими и речными судами. Но на эти виды имущества, как известно, распространяется правовой режим, аналогичный правовому режиму недвижимого имущества (ст. 130 ГК, ст. 33 ВК, ст. 33 КТМ, ст. 19 КВВТ). Гражданский кодекс РФ устанавливает обязательность государственной регистрации коммерческой концессии исключительных прав (ст. 1028 ГК). В соответствии со ст. 10 ФЗ о музейном фонде передача прав собственности и другие действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации, производятся только после регистрации сделки в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации.

Государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество следует отличать от государственной регистрации имущества, преследующей цели учетные, статистические, экономические, безопасности окружающей среды, физических и юридических лиц. Нарушение порядка регистрации сделок, установленного подзаконными актами, не должно влечь признание такой сделки недействительной либо незаключенной. Так, например, было отказано в признании недействительным договора залога транспортного средства по тому основанию, что он не был зарегистрирован в ГАИ, как это было предусмотрено Правилами государственной регистрации автомототранспортных средств (п. 1 ИП Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. № 26).

Последствия несоблюдения нотариальной формы и государственной регистрации сделки. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленным законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК).

Закон устанавливает самые строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.

Судебная практика демонстрирует отсутствие единства мнений по данному вопросу. В одних случаях судсклоняется в пользу признания соответствующей сделки недействительной. Такое мнение было высказано, в частности, в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в соответствии со ст. 165 Кодекса несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 1999 г. № 608/99). Позднее, однако, в обзоре, посвященном практике рассмотрения дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд вернулся к буквальному толкованию ст. 165, полагая возможными как специальные случаи, когда несоблюдение требований о государственной регистрации влечет за собой недействительность сделки, так и общее последствие в виде признания договора незаключенным.

Недействительность сделки, предусмотренной данной статьей, понимается как ее ничтожность (о ничтожных сделках см. § 4).

Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального оформления, то закон в этом случае берет исполнившую сторону под свою защиту. По требованию исполнившей стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки. За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны (п. 3 ст. 165; п. 1 ИП Президиума ВАС РФ 13 ноября 1997 г. № 21).

Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении (заключении) сделки.