Договор на проведение оценки

 

Понятие и элементы договора на проведение оценки. Договор на проведение оценки наряду с определением суда и решением уполномоченного органа является основанием для проведения оценки. Действующее законодательство об оценочной деятельности не дает определения указанному договору. Вместе с тем анализ ст. 10, 11 Закона об оценочной деятельности во взаимосвязи со Стандартами оценки позволяет сформулировать следующее его определение: по договору на проведение оценки оценщик или юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, обязуется провести обусловленную заданием заказчика оценку объекта, а заказчик обязуется принять отчет об оценке объекта и выплатить оценщику денежное вознаграждение за проведение оценки.

По своим юридическим характеристикам указанный договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Юридическая природа договора на проведение оценки, характеризующая его принадлежность к поименованным в ГК РФ договорным типам, весьма неопределенна. В литературе высказывается мнение о том, что "заключаемый между оценщиком и заказчиком договор по правовой природе относится к договорам на возмездное оказание услуг"*(284). Примерный договор на оценку недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, утвержденный распоряжением Минимущества России от 23 июля 2000 г. N 112-р, сконструирован исходя из осуществления оценщиком оценочных работ, т.е. по типу договора подряда.

На наш взгляд, договор на проведение оценки тяготеет к договорам подрядного типа, и в частности к договорам на выполнение научно-исследовательских работ, в силу наличия творческого элемента в деятельности оценщика проявляющегося, например, в обработке информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, с целью определения его стоимости (п. 15 Стандартов оценки).

Существенными условиями договора на проведение оценки по смыслу ст. 10 Закона об оценочной деятельности являются условия об объекте оценки, о виде стоимости имущества (о способе оценки), о размере денежного вознаграждения за проведение оценки, а также сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, о наименовании СРО оценщиков, членом которой является оценщик, и месте нахождения этой организации, указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки, и указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Кроме того, в договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Элементами договора на проведение оценки являются его стороны, предмет, срок договора, цена, форма и содержание.

Сторонами договора являются оценщик (юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор) и заказчик.

В роли оценщика может выступать физическое лицо, являющееся членом одной из СРО оценщиков и застраховавшее свою деятельность.

В роли юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, может выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, имеющее в штате не менее двух лиц, соответствующих требованиям части второй ст. 24 Закона об оценочной деятельности.

Заказчиками по договору могут быть любые лица, в том числе организации, граждане, органы государственной власти и местного самоуправления. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Предметом договора является результат оценки, полученной оценщиком в ходе ее проведения. Указанный результат должен быть выражен в форме отчета, требования к которому закреплены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете. Кроме того, в отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта;

- место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Срок договора на проведение оценки устанавливается по соглашению сторон с учетом объема работ, производимых оценщиком, и наличия информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Цена договора устанавливается по соглашению сторон и выражается в форме денежного вознаграждения за проведение оценки и возмещения расходов, связанных с проведением оценки. Порядок расчетов избирается оценщиком и заказчиком самостоятельно и может предусматривать единовременную оплату работ по оценке в установленный договором срок, например в течение пяти дней с даты представления отчета об оценке, оплату работ по отдельным объектам оценки (в случае оценки нескольких объектов), выплату аванса. Согласно ст. 16 Закона об оценочной деятельности размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Содержание договора составляют права и обязанности оценщика и заказчика.

Важнейшей обязанностью оценщика является выполнение по заданию заказчика работ по оценке указанного последним объекта обусловленным способом с использованием соответствующих стандартов оценки.

Оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиях к отчету об оценке, а также стандартах оценки, анализировать рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывать их выбор.

При проведении оценки оценщик обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, соблюдать правила деловой и профессиональной этики, сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки, обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Основной обязанностью заказчика является выплата оценщику обусловленного договором денежного вознаграждения за проведение оценки.

Заказчик также обязан предоставлять оценщику имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки и способствовать получению оценщиком дополнительной информации об объекте оценки.

Объем прав оценщика очерчен правилами ст. 14 Закона об оценочной деятельности. Оценщик, в частности, вправе привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов, требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки.

Ответственность сторон по договору на проведение оценки. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих договорных обязательств стороны договора на проведение оценки несут гражданско-правовую ответственность, основания и виды которой определены правилами гл. 25 ГК РФ.

Специальные нормы об ответственности оценщика установлены в ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности. Согласно указанной статье убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Вместе с тем указанное юридическое лицо может определить в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.

В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО оценщиков перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРО оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

- заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее 300 тыс. рублей;

- формирование компенсационного фонда СРО оценщиков, в который каждым членом указанной организации должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30 тыс. рублей.

Расторжение и изменение договора на проведение оценки. Договор на проведение оценки может быть расторгнут или изменен по правилам, установленным в ст. 450-453 ГК РФ. По общему правилу договорные обязательства прекращаются или изменяются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Иные случаи расторжения или изменения договора по требованию одной из сторон могут быть предусмотрены в самом договоре либо в нормативных правовых актах, регулирующих отношения в сфере оценочной деятельности.