Понятие и общая характеристика правового регулирования оценочной деятельности

 

Понятие оценочной деятельности. Оценочная деятельность является, по существу, одним из сегментов предпринимательства, появлению которого мы обязаны возросшей ролью рыночной стоимости имущества предпринимателя и необходимостью обязательного проведения оценки при определении стоимости имущества, принадлежащего публичным образованиям. Указанные обстоятельства и предопределили необходимость регламентации общественных отношений в области оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(269) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Законом провозглашены принципы оценочной деятельности:

- принцип независимости права на проведение оценки объекта, согласно которому данное право является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. При этом результаты проведения оценки объекта могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности;

- принцип презумпции достоверности рыночной или иной стоимости объекта оценки. Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное*(270).

Законом установлен открытый перечень случаев обязательной оценки объектов, принадлежащих полностью или частично публичным образованиям, при вовлечении указанных объектов в сделку. Такими случаями являются:

- определение стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- использование объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества, при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов.

Обязательность проведения оценки соответствующих объектов не требуется при распоряжении закрепленным за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Обязательная оценка не требуется также в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.

Помимо правил ст. 8 Закона об оценочной деятельности, устанавливающих случаи обязательной оценки, требования обязательности оценки определены также в других законах: ст. 34 Федерального закона "Об акционерных обществах"*(271), ст. 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"*(272), ст. 10 Федерального закона "О производственных кооперативах"*(273), ст. 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"*(274).

Законодательство об оценочной деятельности. Базовым актом, регламентирующим оценочную деятельность, является Закон об оценочной деятельности, который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Законом, в частности, устанавливаются основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления, функции уполномоченных федеральных органов, виды стандартов оценочной деятельности, правовое положение саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРО оценщиков).

В развитие ст. 20 указанного закона постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519*(275) утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Во исполнение требований указанных Стандартов оценки принят ряд методических рекомендаций по определению рыночной стоимости различных объектов оценки. В их числе следует назвать:

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, утвержденные распоряжением Минимущества России 26 ноября 2002 г. N СК-4/21294*(276);

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р*(277);

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р*(278).

Для повышения эффективности управления федеральным имуществом распоряжением Минимущества России от 23 июня 2000 г. N 112-р утвержден Примерный договор на оценку недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

В целях реализации положений ст. 22.1 и 24.1 Закона об оценочной деятельности приказом Минэкономразвития России от 2 марта 2007 г. N 69 утверждено Положение о порядке ведения реестра членов СРО оценщиков, составе сведений, включаемых в реестр членов СРО оценщиков, порядке предоставления информации, содержащейся в реестре членов СРО оценщиков, заинтересованным лицам и ее размещения в информационных системах общего пользования.

Минэкономразвития России утверждены федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1)*(279).

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ издано информационное письмо от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"*(280).

Субъекты оценочной деятельности. Круг субъектов оценочной деятельности ограничен правилами, закрепленными в ст. 4 Закона об оценочной деятельности, согласно которым субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из СРО оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона.

Оценщик одновременно может быть членом только одной СРО оценщиков. При этом членство в такой организации предполагает наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности. Кроме того, у члена СРО оценщиков не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Действующее законодательство об оценочной деятельности определяет статус оценщика посредством наделения его соответствующим объемом прав и возложением на него ряда обязанностей.

Объем прав оценщика установлен ст. 14 Закона об оценочной деятельности, согласно которой оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;

- отказаться от проведения оценки, в случаях если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Круг обязанностей оценщика очерчен в ст. 15 Закона об оценочной деятельности:

- быть членом одной из СРО оценщиков;

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования действующего законодательства, стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные СРО оценщиков, членом которой он является;

- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные СРО оценщиков, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой СРО оценщиков;

- представлять заказчику информацию о членстве в СРО оценщиков;

- представлять СРО оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор;

- представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

- по требованию заказчика предоставлять заверенную СРО оценщиков выписку из реестра членов СРО оценщиков, членом которой он является.

Саморегулируемая организация оценщиков. СРО оценщиков призвана регулировать и контролировать оценочную деятельность вне рамок государственного воздействия на последнюю. В качестве СРО оценщиков признается некоммерческая организация, включенная в Единый государственный реестр СРО и объединяющая на условиях членства установленное законом количество оценщиков - физических лиц (субъектов оценочной деятельности).

Статус СРО оценщиков приобретается некоммерческой организацией в соответствии с требованиями ст. 22 Закона об оценочной деятельности с даты включения некоммерческой организации в государственный реестр СРО оценщиков. Такими требованиями являются:

- объединение в составе организации в качестве ее членов не менее чем 300 физических лиц, отвечающих требованиям к членству в СРО оценщиков;

- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме из расчета не менее 30 тыс. рублей от каждого члена;

- наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями закона.

Действующее законодательство не определяет конкретную разновидность организационно-правовой формы СРО оценщиков. Однако это не означает, что для СРО пригодны любые организационные формы, предусмотренные законодателем для некоммерческих юридических лиц. В качестве СРО могут выступать лишь те некоммерческие организации, которые построены на началах членства в указанных организациях физических лиц. К таким некоммерческим организациям относятся потребительские кооперативы и некоммерческие партнерства. Первые из них малопригодны для выполнения функций СРО оценщиков, поскольку организуются не по принципу специализации профессиональной деятельности. Поэтому наиболее подходящей организационно-правовой формой некоммерческой организации, осуществляющей функции саморегулируемой организации, будет de lege lata - некоммерческое партнерство.

Функциями СРО оценщиков, которые определены нормами ст. 22.1 Закона об оценочной деятельности, являются, в частности:

- разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- разработка и утверждение правил и условий приема в члены СРО оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

- представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

- прием в члены и исключение из членов СРО оценщиков;

- контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований действующего законодательства, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- ведение реестра членов СРО оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре*(281).

Основные права и обязанности СРО оценщиков закреплены правилами ст. 22.2 Закона об оценочной деятельности, согласно которым СРО оценщиков вправе:

- представлять интересы своих членов в их отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

- оспаривать в судебном порядке акты органов государственной власти и местного самоуправления, а также действия (бездействие) этих органов, нарушающих права и охраняемые законом интересы всех или части своих членов.

К обязанностям СРО оценщиков отнесены, в частности:

- формирование компенсационного фонда для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами;

- осуществление контроля за соблюдением своими членами требований действующего законодательства, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- исключение из членов СРО по основаниям, предусмотренным Законом об оценочной деятельности и внутренними документами организации оценщиков, за нарушение требований действующего законодательства, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- ведение реестра членов СРО и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

- организация проведения профессиональной подготовки оценщиков.

Общие требования к органам СРО оценщиков сформулированы в ст. 24.2 Закона об оценочной деятельности. Порядок их формирования, структура, компетенция и срок полномочий, а равно порядок принятия этими органами решений устанавливаются внутренними документами СРО в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и другими федеральными законами.

Высшим органом управления СРО оценщиков является общее собрание членов организации, которое созывается не реже чем один раз в год в порядке, определенном уставом некоммерческой организации.

К исключительной компетенции общего собрания относится решение следующих вопросов:

- утверждение положения о коллегиальном органе управления организации, образования коллегиального органа управления, принятие решений о досрочном прекращении полномочий коллегиального органа о досрочном прекращении полномочий его членов;

- утверждение положения о раскрытии информации СРО оценщиков;

- утверждение положения о дисциплинарном комитете, образование дисциплинарного комитета, принятие решений о досрочном прекращении его полномочий или досрочном прекращении полномочий его членов;

- утверждение отчетов коллегиального органа управления и исполнительного органа о результатах финансово-хозяйственной и организационной деятельности СРО;

- утверждение положения о членстве в СРО оценщиков;

- принятие решений о добровольной ликвидации некоммерческой организации и назначении ликвидационной комиссии.

Коллегиальный орган управления СРО оценщиков (совет, наблюдательный совет) образуется в составе не менее 7 человек. Указанный орган наделяется исключительной компетенцией, в частности, по:

- утверждению стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- принятию в члены СРО и прекращению в ней членства;

- образованию комитетов, предусмотренных внутренними документами СРО, принятию решений о досрочном прекращении полномочий таких комитетов и их членов, утверждению положений о структурном подразделении, осуществляющем контроль за оценочной деятельностью членов организации;

- утверждению инвестиционной декларации компенсационного фонда;

- утверждению положения о порядке осуществления контроля за оценочной деятельностью членов СРО.

В состав членов коллегиального органа управления СРО оценщиков могут входить не более 25% лиц, не являющихся членами СРО и (или) их аффилированными лицами. При этом члены коллегиального органа управления не могут быть избраны в состав дисциплинарного комитета.

Наряду с коллегиальным органом управления в СРО оценщиков предусмотрен исполнительный орган. Указанный орган, в том числе единоличный исполнительный орган, образуется по правилам, установленным законодательством о некоммерческих организациях применительно к той либо иной их разновидности, в частности применительно к некоммерческому партнерству.

Для обеспечения своей деятельности СРО формирует, кроме того, структурное подразделение, осуществляющее контроль за оценочной деятельностью членов организации, и дисциплинарный комитет, а также иные определенные внутренними документами организации органы и структурные подразделения.

В составе обособленного имущества СРО оценщиков выделяется его часть, принадлежащая организации на праве собственности и именуемая компенсационным фондом СРО. Указанный фонд предназначен для обеспечения имущественной ответственности членов организации перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами. Компенсационный фонд первоначально формируется исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов членов СРО оценщиков.

Основанием для обращения взыскания на компенсационный фонд является установленный решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт наступления страхового случая по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности. При этом требование о получении компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к СРО только в случае совпадения следующих условий:

- для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности;

- оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо последние не получили от него в разумный срок ответ на предъявленные требования.

Требование о возмещении ущерба за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к саморегулируемой организации, членом которой является или являлся оценщик на момент причинения ущерба.

Размер компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда по требованию или требованиям заказчиков либо третьих лиц к одному оценщику по одному страховому случаю не может превышать 600 тыс. рублей.

На компенсационный фонд не может быть обращено взыскание по обязательствам СРО оценщиков, а также по обязательствам ее членов, если возникновение таких обязательств не связано с осуществлением регулируемого ею вида деятельности.

Средства, составляющие компенсационный фонд, для целей их сохранения и увеличения могут быть переданы в доверительное управление управляющей компании, контроль за деятельностью которой осуществляет в том числе специализированный депозитарий, заключивший договор с СРО оценщиков. Управляющая компания и специализированный депозитарий отбираются по результатам конкурса, проводимого в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации.

Объекты оценки. Объектами оценки могут выступать любые объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. По смыслу ст. 5 Закона об оценочной деятельности, содержащей неисчерпывающий перечень объектов оценки, к таковым относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав.

Наиболее востребованными в практической деятельности оценщиков в настоящее время являются:

- объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки;

- имущественные комплексы, способные приносить прибыль и включающие недвижимое и движимое имущество, складские запасы, финансовые вложения, нематериальные активы, в том числе деловую репутацию, обязательства компании (оценка бизнеса);

- интеллектуальная собственность;

- нематериальные активы;

- инвестиционные проекты.

Содержание оценочной деятельности образуют действия оценщика по оценке того либо иного объекта оценки, отвечающие действующим стандартам оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются СРО оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

В настоящее время действуют Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 (далее - Стандарты оценки)*(282).

Указанными Стандартами оценки определены виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки, требования к проведению оценки.

Все виды стоимости объекта оценки согласно Стандартам оценки делятся на две группы. В первую включена рыночная стоимость объекта оценки, во вторую входят виды стоимости, отличные от рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

К видам стоимости объекта оценки, отличным от рыночной стоимости, Стандарты оценки относят:

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которой понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

- стоимость замещения объекта оценки, под которой понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость воспроизводства объекта оценки, под которой понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании, под которой понимается стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

- инвестиционная стоимость объекта оценки, под которой понимается стоимость объекта оценки, определяемая исходя из доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения, под которой понимается стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

- ликвидационная стоимость объекта оценки, под которой понимается стоимость объекта оценки, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

- утилизационная стоимость объекта оценки, под которой понимается стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

- специальная стоимость объекта оценки, под которой понимается стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случаях использования в нормативном правовом акте, не предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

Согласно п. 5 Стандартов оценки выделяют три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход подразумевает совокупность методов оценки*(283) стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом его износа.

Сравнительный подход подразумевает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход подразумевает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Процесс проведения оценки включает шесть самостоятельных этапов, а именно:

- заключение с заказчиком договора об оценке;

- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление и передача заказчику отчета об оценке.