Договоры по передаче имущества в пользование

 

Договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения о договоре аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. Арендодателем по общему правилу является собственник имущества, подлежащего сдаче в аренду. Им может быть любое лицо. Однако в некоторых случаях, определенных законом, арендодатель должен иметь не только право собственности на сдаваемое в аренду имущество, но и статус субъекта предпринимательской деятельности. Так, по договору проката арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (ст. 626 ГК РФ). По договору финансовой аренды (лизинга) лизинговая компания имеет статус коммерческой организации.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По общему правилу арендатором в договоре аренды может являться любое лицо. Вместе с тем в ряде случаев закон предусматривает, что арендатор должен иметь статус субъекта предпринимательской деятельности. Например, в договоре финансовой аренды (лизинга) арендатором является лицо, использующее предоставленное во временное владение и пользование имущество для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Форма договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Существенным условием договора аренды является его предмет. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Объектом аренды с участием предпринимателей является имущество, которое арендатор использует для осуществления своей предпринимательской деятельности или на основе которого такая деятельность осуществляется.

Единственным квалифицирующим признаком, характеризующим все возможные объекты аренды, является их непотребляемость: объектами аренды могут быть любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ). Как указывается в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", "в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью".

Объектом аренды с участием предпринимателей является не изъятое из оборота недвижимое и движимое имущество, которое может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Запреты и ограничения на сдачу в аренду недвижимого и движимого имущества устанавливаются только законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться исполнения от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от исполнения договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Формы арендной платы могут быть самыми различными. В зависимости от вида имущества, переданного в аренду, распределения обязанностей по производству его капитального ремонта стороны договора самостоятельно определяют форму оплаты аренды.

Кроме определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся либо периодически, либо единовременно, арендатор может предоставить арендодателю в счет арендной платы определенные услуги. Формой арендной платы может быть возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Например, арендатор помещения в счет арендной платы обязуется установить в этом помещении противопожарную сигнализацию. В счет арендной платы арендатор может передать арендодателю какую-либо вещь в собственность или в аренду. Кроме того, формой арендной платы может быть доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, что исторически называлось испольщиной. Наконец, стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре сочетание всех указанных форм арендной платы или установить иную форму арендной платы.

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Если же арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора (ст. 619 ГК).

Обязанность арендодателя - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Обязанность арендатора - пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исключения из этого общего правила могут устанавливаться договором аренды или законом. Преимущественное право арендатора на возобновление аренды на новый срок может быть реализовано при наличии следующих условий. Первое - арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Второе условие - он готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду. И третье - арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При осуществлении предпринимательской деятельности арендатор, являющийся предпринимателем, стремясь получить максимальную прибыль от использования арендованного имущества, может производить улучшения арендованного имущества. По общему правилу произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

Вопрос о затратах, связанных с неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором-предпринимателем, решается в зависимости от того, проведены ли они с согласия арендодателя или без такого согласия. В первом случае арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иные последствия и порядок не были предусмотрены договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Во втором случае, когда согласия арендодателя на производство таких неотделимых улучшений арендованного имущества не было, все затраты относятся на счет арендатора, поскольку он не собственник и не вправе по своему усмотрению вносить какие-либо изменения в арендованное имущество. Исключение из этого общего правила может устанавливаться только законом. Так, арендатор предприятия вправе требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление (ст. 662 ГК РФ).

Договор аренды прекращается по истечении срока аренды или в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда. При этом необходимо иметь в виду, что по требованию арендодателя или арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том случае, когда имеют место только существенные нарушения обязательств со стороны соответственно арендодателя или арендатора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), предусмотренные договором как основания для его досрочного расторжения. Кроме того, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Договор проката - разновидность договора аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Арендодателем по договору проката может выступать только предприниматель, причем такой, который осуществляет деятельность по сдаче имущества в аренду в качестве своей постоянной предпринимательской деятельности, т.е. профессионально занимается прокатом имущества.

Договор проката является публичным договором, а это означает, что арендодатель-предприниматель при наличии возможности предоставить в прокат определенное имущество не вправе отказаться от заключения договора или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора.

Арендаторами - пользователями движимого имущества по договору проката являются любые лица, использующие переданное имущество для потребительских целей. Как правило, такими арендаторами выступают граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендаторами могут быть и предприниматели, но для них исключается возможность использования полученного в прокат имущества для получения прибыли.

Статья 626 ГК РФ устанавливает простую письменную форму договора проката.

Помимо предмета договора проката, существенным условием его является условие о сроке. Договор проката заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Исполнение договора. Арендодатель по договору проката обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При заявлении об обнаруженных арендатором недостатках сданного в аренду имущества арендодатель обязан безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом в исправном состоянии.

На арендодателя возложена обязанность осуществлять капитальный и текущий ремонт сданного в аренду имущества.

Арендатор по договору проката обязан своевременно перечислять арендодателю арендную плату и соблюдать правила пользования имуществом, полученным в прокат.

Поскольку имущество по договору проката может использоваться арендатором только для потребительских целей, ГК РФ запрещает арендатору совершать какие-либо действия по распоряжению имуществом, взятым в прокат (сдавать его в субаренду, предоставлять в безвозмездное пользование и проч.) (п. 2 ст. 631 ГК РФ).

Арендатор вправе отказаться от исполнения договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней. В этом случае арендодатель возвращает арендатору соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Договор аренды транспортных средств. Договор аренды транспортных средств регламентируется специальными правилами, установленными § 3 гл. 34 ГК РФ, а также общими нормами об аренде в той части, где отсутствует специальное регулирование.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортных средств арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК РФ).

Объектом аренды является транспортное средство, т.е. техническое устройство, движущееся в пространстве и используемое для перемещения грузов, пассажиров, багажа, почты, оборудования, а также в иных целях (научных, исследовательских, культурных и др.). Транспортное средство является, как правило, технически сложным устройством и одновременно представляет источник повышенной опасности для окружающих.

Вместе с тем само понятие "транспортные средства" является довольно широким. Объектом же договора аренды (фрахтования на время) могут служить только те транспортные средства, к которым, во-первых, законодательство предъявляет особые требования; во-вторых, управление которыми и техническая эксплуатация которых также требуют специальной подготовки и квалификации.

В отношении первого требования законодательство устанавливает особый порядок для регистрации отдельных видов транспортных средств. Так, государственной регистрации подлежат относящиеся к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). Другие виды транспортных средств относятся к движимому имуществу, но также подлежат регистрации. В отношении второго требования речь идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации транспортного средства с помощью профессионально подготовленного экипажа. Не случайно КТМ РФ и ВК РФ содержат понятия "экипаж судна", "экипаж воздушного судна" и определяют предъявляемые к ним квалификационные требования (см., например, ст. 52-57 КТМ РФ). Регламентируя договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер), КТМ РФ предусматривает, что комплектование экипажа судна осуществляет фрахтователь при соблюдении правил, установленных ст. 56 КТМ РФ, т.е. при соблюдении квалификационных требований к членам экипажа.

Легко себе представить, какие последствия могут наступить, если какой-либо предприниматель берет в аренду транспортное средство без экипажа, не отвечающее установленным законодательством квалификационным и профессиональным требованиям, иными словами, не отвечающее признакам такого понятия, как "экипаж". Это касается и аренды автомобиля в коммерческих целях. Совершенно верно отмечает в связи с этим В.В. Витрянский, что в этом случае отношения сторон должны регулироваться не нормами об аренде транспортного средства, а общими положениями о договоре аренды либо нормами о договоре проката, если в роли арендодателя выступает специализированная прокатная организация. Договором же аренды транспортного средства охватываются лишь такие правоотношения, связанные с арендой транспортного средства, которые предполагают использование транспортного средства путем квалифицированного управления им и его надлежащей технической эксплуатацией с помощью профессионально подготовленного экипажа*(96).

Арендодателем по договору аренды транспортного средства могут быть любые лица, являющиеся собственниками транспортного средства или имеющие его на ином вещном праве (например, праве хозяйственного ведения). Транспортное законодательство не выделяет арендодателя как предпринимателя. Например, КТМ РФ использует понятие "судовладелец", под которым понимается собственник судна (гражданин или юридическое лицо, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования). Водный кодекс РФ использует понятие "эксплуатант", под которым понимаются гражданин или юридическое лицо, имеющие воздушное судно на праве собственности или на ином законном основании, использующие указанное воздушное судно для полетов и имеющие сертификат (свидетельство) эксплуатанта (п. 3 ст. 61). Однако если арендодатель профессионально систематически занимается деятельностью по передаче транспортного средства в пользование с целью получения прибыли именно от этой деятельности, то он имеет статус предпринимателя. Более того, оказывая услуги по управлению и по технической эксплуатации транспортного средства, арендодатель формирует профессионально подготовленный экипаж.

Арендатором в договоре аренды транспортного средства может быть также любое лицо. Однако если транспортное средство используется арендатором для осуществления профессиональной, систематической деятельности по перевозке пассажиров, грузов, почты, багажа с целью получения прибыли, арендатор транспортного средства выступает в отношениях с третьими лицами в качестве перевозчика и соответственно имеет статус предпринимателя*(97).

Например, по договору фрахтования судна на время судовладелец обязуется за обусловленную плату предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания (ст. 198 КТМ).

С другой стороны, по общему правилу арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Если такая передача транспортного средства в субаренду является для арендатора предпринимательской деятельностью, то он также имеет статус предпринимателя.

Являясь разновидностью договора аренды, договор аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа характеризуется следующими особенностями.

Первая его особенность состоит в том, что к договору аренды транспортных средств не применяются правила п. 2. ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Договор аренды транспортного средства должен заключаться только в письменной форме независимо от срока его действия. Так, в соответствии с КТМ письменная форма установлена для тайм-чартера (ст. 201 КТМ) и для бербоут-чартера (ст. 214 КТМ).

Вторая особенность договора аренды транспортных средств состоит в том, что к нему не применяются общие правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (после истечения срока договора). Однако арендатор вправе взять транспортное средство в аренду повторно, но на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях.

Третья особенность договора аренды транспортных средств состоит в том, что арендатор транспортного средства наделен широкими правами по использованию его в период аренды на основе договоров с третьими лицами. Транспортное средство может сдаваться арендатором в субаренду без согласия арендодателя, что является исключением из общего правила, установленного п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Арендатор может без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если они не определены в договоре - в соответствии с назначением транспортного средства. Например, КТМ пpeдусматривает возможность фрахтователя в пределах предоставленных тайм-чартером или бербоут-чартером прав заключать от своего имени договоры субтайм-чартера или суббербоут-чартера с третьими лицами. Заключение таких договоров вместе с тем не освобождает фрахтователя от исполнения договоров, заключенных с судовладельцем (ст. 202, 215 КТМ).

В предпринимательской практике применяются различные виды аренды транспортных средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления таких услуг. В зависимости от вида договора аренды транспортных средств - с экипажем или без экипажа - определяется объем прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

В договоре аренды транспортных средств с экипажем (фрахтования на время) объединены два вида обязательств. Первое непосредственно связано с передачей транспортного средства в аренду, а второе - с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации. Объем таких услуг должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Оказание услуг по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации предопределяет обязанность арендодателя в течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая проведение текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых для эксплуатации принадлежностей (ст. 634 ГК РФ).

На арендодателя возлагается обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией. Такое страхование осуществляется в случаях, предусмотренных законом или договором. Расходы по страхованию также несет арендодатель, если иное не будет предусмотрено договором аренды. Так, по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязан в течение срока действия тайм-чартера оплачивать расходы на страхование судна и своей ответственности (ст. 203 КТМ).

Безопасность эксплуатации транспортного средства зависит от квалификации и опыта лиц, управляющих им. Соответственно обязанностью арендодателя является обязанность укомплектовать состав экипажа специалистами, т.е. лицами, квалификация которых отвечает обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными правилами такие требования не установлены - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа, обслуживающие транспортное средство, сданное в аренду с предоставлением названных услуг, являются работниками арендодателя. Поэтому по вопросам, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства, они подчиняются распоряжениям арендодателя. Последний несет расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание. Так, п. 1 ст. 206 КТМ предусматривает, что капитан судна и другие члены экипажа судна подчиняются распоряжениям судовладельца, относящимся к управлению судном, в том числе к судовождению, внутреннему распорядку на судне и составу экипажа судна.

В части коммерческой эксплуатации транспортного средства члены экипажа подчиняются распоряжениям арендатора (фрахтователя). Пунктом 2 ст. 206 КТМ предусмотрено, что распоряжения фрахтователя, касающиеся коммерческой эксплуатации судна, обязательны для капитана судна и других членов экипажа судна. Расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (оплата топлива, материалов, уплата сборов и т. п.), относятся на арендатора, поскольку такая коммерческая эксплуатация транспортного средства относится к сфере его деятельности. Однако в договоре может быть предусмотрено и иное распределение таких расходов.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства с экипажем на арендатора может быть возложена обязанность по возмещению арендодателю причиненных убытков. Однако арендатор будет нести ответственность за вред, причиненный транспортному средству, лишь при условии если арендодатель докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором. Например, по закону ответственность может быть возложена на арендатора, если гибель или повреждение транспортного средства произошли по вине работников юридического лица при исполнении ими своих служебных обязанностей (ст. 1068 ГК РФ). Самим договором может быть предусмотрено, что арендатор обязан возместить арендодателю вред, возникший при случайной гибели или повреждении транспортного средства, сданного в аренду, т.е. арендатор отвечает при отсутствии вины (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Арендодатель несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием. В этом случае арендодатель является владельцем транспортного средства как источника повышенной опасности и осуществляет управление им. Ответственность арендодателя наступает в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может являться наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла потерпевшего, вследствие которых причинен ущерб (ст. 1079 ГК РФ). Если арендодатель докажет, что вред возник по вине арендатора, он вправе предъявить к последнему регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Арендатор получает транспортное средство в полное владение и пользование и поэтому принимает на себя обязанности по поддержанию надлежащего состояния арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Управление и эксплуатационно-техническое обслуживание арендованным транспортным средством осуществляются арендатором путем формирования им экипажа, отвечающего всем необходимым квалификационным и профессиональным требованиям. Режим работы экипажа определяется арендатором (фрахтователем); ему же экипаж подчиняется во всех отношениях. Фрахтователь осуществляет эксплуатацию судна и несет все связанные с этим расходы, в том числе расходы на содержание членов экипажа судна (ст. 218 КТМ).

Кроме технической эксплуатации арендатор осуществляет и коммерческую эксплуатацию арендованного транспортного средства (ст. 645 ГК РФ). Соответственно и все расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией арендованного транспортного средства, его страхованием, включая страхование своей ответственности, по общему правилу несет арендатор. Однако в договоре аренды транспортного средства без экипажа может быть предусмотрено иное распределение расходов между сторонами.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор транспортного средства без экипажа. Ответственность определяется правилами гл. 59 ГК РФ. В данном случае арендатор, возложивший на себя обязанности по технической эксплуатации и управлению транспортным средством, является владельцем источника повышенной опасности (транспортного средства) на основании договора аренды.

Договор аренды зданий и сооружений является разновидностью договора аренды и выделен в самостоятельный вид договора аренды в силу особенностей передаваемого в аренду имущества, а именно зданий и сооружений.

Договор аренды зданий и сооружений имеет чрезвычайно широкое применение в предпринимательской сфере, когда предприниматели используют арендованные здания, сооружения, а также помещения (и их части) в качестве производственной основы, базиса для осуществления своей предпринимательской деятельности.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды зданий и сооружений является разновидностью договора аренды, поэтому общие нормы ГК РФ об аренде (ст. 603-622) применяются к аренде зданий и сооружений в той части, в какой они не получили своего развития в § 4. Кроме того, правила § 4 об аренде зданий и сооружений применяются к аренде предприятия как имущественного комплекса, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия.

Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. Под зданием понимается отдельно стоящее строение, имеющее определенное целевое назначение*(98). По функциональному назначению здания дифференцируются на две большие группы: жилые здания и нежилые здания, которые имеют различные правовые режимы использования (производственные здания, административные и проч.).

Жилые здания (жилые дома, жилые помещения) используются только для проживания граждан, и размещение в них каких-либо промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ). Юридическим лицам жилые помещения могут предоставляться во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора например, договора безвозмездного пользования. Однако использовать такое жилое помещение юридическое лицо может только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).

Жилые здания могут включать нежилые помещения, которые представляют интерес для предпринимателей с точки зрения их использования в предпринимательских целях.

Нежилое помещение - это изолированное помещение, не предназначенное для проживания граждан, расположенное в здании нежилого назначения или в жилом доме. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным*(99)

К нежилым относятся такие здания, которые используются для целей, не связанных с проживанием граждан. Это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и иные здания. Именно нежилые здания и являются объектом аренды с участием предпринимателей.

Нежилые здания могут иметь жилые помещения с иным правовым режимом использования - только для проживания граждан.

Сооружениями являются объекты инженерной инфраструктуры: канализация, водопровод, газопровод, забор, набережная, стена и т.д. К арендуемым сооружениям относятся колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения, которые сопутствуют и содействуют осуществлению самых различных видов предпринимательской деятельности.

Особенности договора аренды зданий, сооружений, помещений состоят в следующем.

Во-первых, в таком договоре должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки подлежащего передаче в аренду конкретного объекта недвижимости. Это означает, что к договору аренды здания, сооружения, помещения в них или части помещений прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Документом, подтверждающим реальную передачу здания или сооружения (помещения) арендатору, является передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами. С момента подписания сторонами соответствующего документа о передаче здания и сооружения обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным. Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи здания или сооружения, закон оценивает эти действия как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Во-вторых, закон предъявляет повышенные требования к форме договора аренды здания, сооружения, помещения. Такой договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. В п. 2 ст. 651 ГК РФ содержится правило о том, что государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее одного года. Такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ*(100).