Билет №15 - Расчет индекса рентабельности (Р)

Билет №14 - Определение внутренней нормы доходности проекта (ВНД)

Показатель внутренней нормы доходности (internal rate of return — IRR) представляет собой ту норму дисконта, при которой отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект.

Одним из важнейших критериев оценки доходности (дополнительных) инвестиций и изъятия средств является внутренняя норма доходности. Это процентная ставка, при которой дисконтированная стоимость (денежный эквивалент) будущей суммы средств, включая остаточную стоимость при продаже, равна сумме начальных инвестиций. При составлении инвестиционного плана инвестор определяет желательную величину ВНД для каждого сегмента рынка недвижимости. Величина эта может варьироваться в зависимости от вида вложений, страны и, возможно, региона. Структура желательной ВНД определяется каждым инвестором индивидуально и может быть различной, и складывается из базовой процентной ставки (реальная ставка процента 4—5%) и возможных надбавок, например, на риск, связанный с дебиторами, со спецификой сектора рынка недвижимости, со спецификой страны, с валютой, а также общей надбавки на риск. Из-за разногласий по поводу возможного хода событий в течение установленных сроков возникают расхождения в определении надбавок на риск, и возникают широкие пределы колебаний желательных ВНД различных инвесторов. Инвестору следует в инвестиционном плане указать помимо желательной ВНД для каждого сектора рынка недвижимости, каков дол­жен быть начальный уровень (брутто или нетто) рентабельности приобретаемого объекта, чтобы быть в состоянии выполнить установленную внутреннюю норму рентабельности.

Процедура расчетов ВНД начинается с подготовки таблицы годовых потоков инвестиционных затрат и денежных поступлений как при нахождении чистой дисконтированной стоимости.

Затем осуществляется поиск такого коэффициента дисконтирования методом простого подбора, при котором отдача на капитал равна вложенному капиталу, а ВНД = 0. Принимаются инвестиционные проекты, в которых значение нормы дисконта Е не достигает ВНД, т. е. Е < ВНД. Таким образом ВНД выполняет проверочную функцию и выражает собой одно из значений дисконта.

или

где Е₁ — значение процентной ставки в. дисконтном множителе, при котором f(E₁)<0, f(E₁)>0;

Е₂ — значения процентной ставки в дисконтном множителе, при котором f(E₂) < 0, f(Е₂) > 0.

Билет №15 - Расчет индекса рентабельности (Р)

 

Индекс рентабельности (profitability index — PI) — это отношение всей суммы дисконтированных доходов по проекту к сумме дисконтированных инвестиционных затрат.

Индекс прибыльности рассчитывается по формуле:

Индекс рентабельности тесно связан с ЧДС. Он строится из тех же элементов, его значение связано со значением ЧДС.

Если Р=1, то это означает, что доходность инвестиций точно соответствует ставке сравнения (нормативу рентабельности) при Р > 1 — проект эффективен, при Р < 1 — проект не эффективен.

При анализе альтернативных проектов с использованием методов экономической оценки инвестиций аналитики отдают предпочтение показателю ЧДС. Объясняется это тем, что данный показатель характеризует

прогнозируемую величину прироста капитала предприятия в случае реализации предлагаемого инвестиционного проекта.

Однако для окончательного решения привлекаются и дополнительные критерии, в том числе связанные с экологией, безопасностью персонала и различными видами рисков.

В. Планирование

Важнейшими участниками в процессе планирования являются инициаторы — застройщик или подрядчик/инвестор в роли застройщика. Возможно также участие муниципалитета.

В связи с этим фазы застройки можно разбить на четыре части: 1) Прединвестиционное исследование и предварительное планирование рынка и участка, результатом которого является разработка технико-экономического обоснования плана реализации проекта, 2) Юридическая подготовка, 3) Архитектурно-строительный план с разработкой проектно-сметной документации и 4) Финансовый план.

Эти части не могут рассматриваться по отдельности, ибо их выполнение требует постоянного взаимодействия и согласования.

В ходе процесса планирования должен быть заключен ряд контрактов: общего договора о сотрудничестве с муниципалитетом, договоры о сотрудничестве с возможными участниками проекта, среди которых также могут оказаться городские власти, инвесторы или финансисты.Множества возникших проблем должно решаться на уровне муниципалитета, в связи с неполнотой правовой базы.

Г. Финансирование

Финансирование проекта начинается с тщательного составления финансового плана, независимо от того, финансируется ли проект за счет собственных или заимствованных средств или комбинацией тех и других. В начале процесса и после окончания строительства средств в распоряжении должно быть достаточно.

Важным критерием в выборе схемы финансирования является продолжительность потребности в капитале. Как уже указывалось выше, временной горизонт вложений инвесторов — долгосрочная перспектива, в отличие от застройщиков или подрядчиков - девелоперов. Эта разница в перспективе существенно сказывается и в подходе к вопросам финансирования.

Д. Исполнение После принятия решения начинается поиск подрядчика путем проведения подрядных торгов

Основными участниками подрядных торгов являются заказчик (застройщик, инвестор, девелопер), организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты, определенные инженерно-консультационные фирмы. Механизм подготовки организации и проведения торгов изложен в «Положении о подрядных торгах в Российской Федерации».

Претенденты выставляют свою смету (ставку), сделанную на основе технической спецификации объекта. Заказчик в принципе вправе продать подряд участнику, предложившему наиболее выгодный вариант. Правила проведения аукциона тщательно разрабатываются с учетом положений законов. Для России это Закон «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22 марта 1991 г., а для Нидерландов — Закон «Об Экономической Конкуренции». Этап поиска подрядчика не требуется, если застройщик сам выступает в роли подрядчика

После получения от городских органов власти разрешения на строительство и при отсутствии возражений против его выдачи можно приступать к строительству. Директивное управление строительством — контроль за сроками, качеством и расходами строительства — иногда поручается архитектурному бюро, сервейерской фирме или другим специализированным учреждениям. Девелоперы практически всегда сами ведут управление. Третьим важным участником процесса реализации проекта является муниципалитет. Согласно муниципальным предписаниям по вопросам строительства городские власти уполномочены вести надзор над ходом работ, например, в Москве это ИГАСК — инспекция главного архитектурно-строительного надзора. Город также отвечает за создание инфраструктуры, например, подключение к общей сети дорог, водопроводу, строительство метролиний и проч.